物件コラム

著者：熊本不動産買取センター

「遺言書で不動産売却をしたいけれど、書き方や手続き、相続人間の合意形成など悩みが尽きない…」と感じていませんか？実際、不動産の相続トラブルは全国で毎年多く発生しており、その多くが遺言書の記載不備や手続きミスによるものです。

例えば、不動産の名義変更手続きには「登記簿謄本」や「被相続人の除籍謄本」など複数の書類が必要で、記載方法を間違えると大幅に手続きが遅れるケースが少なくありません。さらに近年、相続登記の義務化が始まり、手続きを怠ると過料が科されるリスクも指摘されています。

こうした現実を前に、「何から始めればいいのか分からない」「専門家に頼むべきか迷う」と不安を抱える方は少なくありません。大切な財産を守り、無駄なトラブルや余計な費用を防ぐためにも、正しい知識と具体的な手順が欠かせません。

本記事では、法改正の動きや実践事例をもとに、遺言書による不動産売却の全体像と失敗しないポイントをやさしく解説します。最後まで読むことで、手続きや分配、税金対策まで「自分に必要な具体策」がしっかり見えてきます。

遺言書と不動産売却の基礎知識と最新動向

遺言書とは何か、種類ごとの特徴と不動産の扱い

遺言書は、財産をどのように分配するかを本人の意思で明記する法的文書です。不動産を含む財産分与において大きな役割を持ちます。主な遺言書の種類は以下の通りです。

遺言書の種類	主な特徴	不動産記載のポイント
自筆証書遺言	手軽に作成可能。自筆で全文を書く必要がある	土地・建物の所在地や登記簿情報を正確に記載
公正証書遺言	公証人が作成。紛失や偽造リスクが低い	公証人が内容を確認、記載ミス防止に有効
秘密証書遺言	内容を秘密にできるが手続きが複雑	記載ミスに注意、内容の正確性が求められる

特に不動産の場合、登記簿上の所在地や地番、建物名などを正確に記載することが重要です。不動産の誤記載は後のトラブルや登記手続きの遅れにつながるため、専門家のチェックを推奨します。

不動産を遺言書で指定するメリット・デメリット

不動産を遺言書で明確に指定することには、分割トラブルを未然に防ぐ大きなメリットがあります。

メリット

• 公平な分割ができ、相続人間の争いを防ぎやすい
• 登記や売却手続きがスムーズに進む
• 税金対策や特例の適用がしやすい

デメリット

• 記載ミスや曖昧な表現による無効やトラブルのリスク
• 相続人の状況変化により、内容の見直しが必要な場合がある
• 指定された不動産の価値変動による不公平感

ポイント 不動産の分割や売却を円滑に進めるためには、登記簿情報を正確に記載し、定期的な見直しも検討しましょう。

遺言書で指定できる財産の範囲と注意点

遺言書で指定できる主な財産は、不動産、預貯金、有価証券、土地建物など多岐にわたります。

財産の種類	指定例	注意点
不動産	土地・建物の所在地、地番、名義	登記情報の正確な記載が必須
預貯金	金融機関名、支店、口座番号	各口座ごとに明記する
有価証券	株式銘柄、証券会社の名称	保有数や名義を明確に

注意点

• すべての財産を網羅的に記載しない場合、漏れた財産について遺産分割協議が必要になることがあります。
• 遺留分（法定相続人の最低限の取り分）を侵害すると無効になる場合があるため、分配内容には十分注意してください。
• 不動産を売却する場合、遺言執行者の指定や必要書類の用意、登記手続きが求められます。

具体的なアドバイス 不動産や財産の指定は、専門家に相談しながら進めることで、トラブルや手続きの遅れを防ぐことが可能です。定期的な内容の見直しも推奨されます。

遺言書による不動産売却指示の実務と手続きフロー

遺言書で不動産売却を指示する場合の具体的な手順

不動産売却を遺言書で明示的に指示する場合、まず遺言書の形式（自筆証書遺言、公正証書遺言など）を確認し、法的に有効であるかをチェックします。次に、遺言執行者が指定されているかどうかが重要です。遺言執行者がいれば、その人物が売却や名義変更手続きを行う権限を持ちます。遺贈の場合や換価分割の指示がある場合は、不動産の売却後に現金で遺産分割を進めるケースも多く見られます。

以下のような流れで手続きを進めます。

1. 遺言書の検認手続き
2. 遺言執行者の選任・就任
3. 必要書類の収集
4. 不動産の売却活動開始
5. 売買契約・決済
6. 名義変更や登記手続き
7. 売却代金の分配

売却の際は、専門家に相談しながら進めることでトラブルの防止につながります。

必要書類と準備すべき情報

不動産売却や名義変更には、正確な書類準備が不可欠です。下記のテーブルを参考に、必要な書類とそのポイントを整理してください。

書類名	ポイント・備考
遺言書	原本が必要。自筆証書の場合は検認済証明書も必要
遺言執行者の選任書	裁判所の選任書類が求められることもある
戸籍謄本一式	被相続人の出生から死亡まで・相続人全員分
登記識別情報（権利証）	所有権移転に必須
固定資産評価証明書	不動産評価額の証明
印鑑証明書	遺言執行者・相続人それぞれ必要
不動産の全部事項証明書	最新の登記事項証明
売買契約書	売却時に作成する

これらの書類は、早めに準備を進めることで手続きがスムーズに進みます。とくに相続登記や売買登記では、必要書類の不備が大きなトラブルの原因となるため、注意が必要です。

登記や名義変更のポイントと注意事項

不動産売却に伴う登記や名義変更では、いくつかの重要な点を押さえておく必要があります。まず、遺言書に基づく手続きの場合、遺言執行者がいる場合はその権限を明確にし、登記申請書類には遺言執行者の記名押印や必要な証明書類を添付します。

特に注意したいポイントは以下の通りです。

• 登記申請時の必要書類：遺言書原本や検認済証明書、遺言執行者の印鑑証明書、戸籍謄本などが必須です。
• 遺言執行者の報酬：遺言執行者には報酬が発生する場合があり、その相場や支払い時期も事前に把握しておきましょう。
• 税金の問題：売却益には譲渡所得税や住民税がかかる場合があります。特別控除や税金シミュレーションも早めに相談することが大切です。

遺言書の内容や不動産の状況によっては、登記や売却が複雑化することもあります。専門家のサポートを得ることで、より確実かつ円滑に手続きを進めることができます。

遺言執行者の選定・役割・報酬とトラブル予防

遺言執行者の権限と不動産売却における役割

遺言書に基づいて不動産を売却する場合、遺言執行者は極めて重要な役割を担います。遺言執行者とは、遺言書に記載された内容を確実に実行するために、被相続人が指定、または家庭裁判所によって選任される人物です。不動産が遺言によって換価分割される場合や、特定の相手に遺贈されるケースでは、遺言執行者の権限と行動が手続きの円滑さを左右します。

具体的には、遺言執行者は相続開始後、遺言書の内容に基づいて不動産の名義を相続人や受遺者へ移す相続登記の手続きを行います。その後、不動産を売却する場合には、売却方針の決定、不動産会社との媒介契約の締結、買主との売買契約の締結などを行います。さらに、売却によって得られた代金を遺言書の指示に従って相続人や受遺者へ分配することも重要な業務です。遺言執行者が適切に権限を行使することで、相続人間のトラブルを防ぎ、遺言内容を円滑かつ確実に実現することが可能となります。

下記は遺言執行者の主な権限と役割です。

内容	詳細
不動産の登記申請	所有権移転や名義変更の登記手続きを行う
売買契約締結	不動産の売却に必要な契約を締結する
代金の管理・分配	売却代金を相続人に分配する
必要書類の取得	登記識別情報や必要書類を収集する

専門知識が必要な場面も多く、司法書士や弁護士などの専門家が遺言執行者となるケースが増えています。

遺言執行者の報酬相場・支払い方法

遺言執行者には報酬が発生します。報酬額は遺言書で指定されていればその金額、指定がなければ家庭裁判所が相場や遺産総額をもとに決定します。

親族が遺言執行者の場合は無報酬や少額で済む場合が多いですが、司法書士や弁護士などの専門家の場合、報酬は相続財産の一定割合が一般的な目安です。

執行者	報酬相場	支払い時期
親族	無料～数万円	遺産分配時
専門家	相続財産の一定割合	遺産分配時

支払い方法は現金または遺産からの控除となることがほとんどです。報酬の支払いタイミングや金額については、相続人全員が納得する形で進めることがトラブル防止につながります。

選任時の注意点とトラブル予防策

遺言執行者の選任時にはいくつかの注意点があります。特に、不動産売却に際しては専門性と信頼性が重要視されます。

トラブル予防のポイント

• 遺言書に執行者の氏名・連絡先を明確に記載する
• 不動産売却権限を具体的に記載する
• 報酬や業務内容を明文化する
• 専門家に依頼する場合は実績や費用を事前確認する
• 相続人と事前に十分な話し合いを行う

選任や手続きに不備があると、売却や登記がスムーズに進まないこともあります。不動産登記や換価処分、税金の手続きも含めて、信頼できる専門家のサポートを受けることが安心につながります。不動産売却は高額な取引となるため、十分な準備と確認が欠かせません。

清算型遺贈・換価分割の活用と相続税・譲渡所得税の基礎

清算型遺贈・換価分割とは？具体的なメリット・デメリット

清算型遺贈とは、遺言書で不動産などの財産を「金銭に換えて」分配する旨を指定する方法です。これにより、複数の相続人がいる場合でも公平な分配がしやすくなります。一方、換価分割は遺産分割協議で不動産を売却・現金化し、分配する手法です。どちらも不動産を現物で分けるのが難しいケースに有効です。

メリットは、分配の公平性や現金化による相続手続きの円滑化です。特に換価分割は相続人間のトラブル回避に役立ちます。ただし、デメリットとしては不動産の売却に伴う税負担や、売却価格次第で期待通りの現金化ができない可能性が挙げられます。

主な特徴比較

項目	清算型遺贈	換価分割
指定方法	遺言書で明記	協議で決定
分配方法	金銭で分配	金銭で分配
主な税負担	相続税・譲渡所得税	相続税・譲渡所得税
トラブル回避	しやすい	しやすい
柔軟性	高い	要協議

清算型遺贈の登記申請書・登記識別情報の取得方法

清算型遺贈による不動産売却では、登記申請書の作成と登記識別情報の取得が必須です。まず遺言執行者が指定されている場合、登記申請は執行者が行います。登記識別情報は、売却する不動産の所有者変更登記を行う際に必要となる書類で、従来の権利証に代わるものです。

取得方法は以下の通りです。

1. 遺言書の検認手続き（公正証書遺言の場合は不要）
2. 必要書類の準備（遺言書、登記申請書、遺言執行者の就任証明、印鑑証明書など）
3. 法務局への登記申請を行い、登記識別情報を受領

特に清算型遺贈の場合は、「遺言執行者の選任」がスムーズな手続きのポイントとなります。

不動産売却時の相続税・譲渡所得税の計算例

不動産の売却時には相続税と譲渡所得税の2種類の税金が発生することがあります。まず相続発生時に相続税が課され、その後売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

例えば、相続した不動産を一定の額で売却した場合、取得費や譲渡費用、特別控除を差し引き、譲渡益に対して税率が適用されます。特別控除が利用できるため、多くのケースで譲渡所得税を大幅に減額できます。

税金計算のポイント

• 相続税：不動産評価額と相続人の人数、基礎控除額で計算
• 譲渡所得税：譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除で譲渡益を算出

税目	計算方法	主な控除
相続税	不動産評価額－基礎控除	基礎控除（一定基準額）
譲渡所得税	売却額－取得費－譲渡費用－特別控除	特別控除

注意点として、取得費が不明な場合は、売却額の5％を取得費とみなす制度もあります。正確な税額シミュレーションには専門家への相談が推奨されます。

不動産売却時に発生しやすいトラブル事例と実践的な回避法

よくあるトラブルと未然に防ぐためのポイント

不動産売却時には、特に相続案件でさまざまなトラブルが発生しやすいです。誤った登記手続きや書類の不備、相続人間の意見の不一致が代表的な問題です。以下のポイントを押さえておくことで、未然に防ぐことが可能です。

• 必要書類の確認と早期準備 登記識別情報や遺言書の検認証明、契約書など、不動産の売却に必要となる書類を事前に揃えておくことで、手続きの遅延を防ぐことができます。万全な準備が、スムーズな売却手続きに直結します。
• 換価分割や遺贈の内容確認 遺言書の内容によっては、換価分割や清算型遺贈など、分配方法が複雑になるケースがあります。事前に遺言書の内容を十分に精査し、相続人全員としっかり内容を共有することが大切です。
• 専門家への早期相談 司法書士や弁護士などの専門家に早い段階で相談することで、売却に関わるリスクや税金、名義変更など実務的な課題もクリアにできます。専門家のサポートは、安心して手続きを進めるための大きな助けとなります。

相続人間の意見不一致・売却済み不動産の扱い

不動産が複数の相続人に分割される場合、売却に関する意見の相違が発生しやすいです。特に、すでに売却済みの不動産の扱いが問題となることがあります。以下のような対策が有効です。

トラブル例	予防策
相続人間で売却価格やタイミングでもめる	事前に遺言執行者を指定し、売却条件を明記した遺言書を作成する
売却済み不動産の代金分配で争いが生じる	清算型遺贈や換価分割を選択し、分配方法を遺言書で具体的に指示する
必要書類の提出遅れによる手続きの滞り	必要な登記書類や本人確認書類をリスト化し、全員で協力して準備する

このように、遺言書の書き方や分配方法を明確にし、トラブルを未然に防ぐ体制を整えることが大切です。

専門家への相談タイミングと選び方

不動産売却においては、専門家のサポートを受けることが成功のカギです。特に以下のタイミングで相談するのが理想的です。

• 遺言書作成時 司法書士や弁護士に依頼し、遺言書の内容や分割方法、必要な登記手続きについてアドバイスを受けることで、将来的なトラブルを防ぐことができます。
• 売却手続き前 遺言執行者や相続人が不動産売却を進める際には、登記や税金、換価処分に強い専門家に相談しましょう。事前にポイントを把握することで、スムーズな手続きが可能になります。
• トラブル発生時 相続人間で意見が分かれた場合や、手続きで不明点が生じた場合は、速やかに専門家の力を借りることが重要です。早めの相談が、事態の悪化を防ぎます。

専門家選びのポイント

• 不動産相続に強い司法書士・弁護士を選ぶ
• 報酬や実績、相談方法（面談・オンライン）を比較
• 無料相談を活用し、複数の専門家に意見を聞く

このように、的確なタイミングで信頼できる専門家を選ぶことが、不動産売却の成功と安心につながります。

遺言書作成時の重要ポイントと失敗しない書き方例

遺言書で不動産を指定する際は、内容の明確さと正確さが非常に重要です。不動産の所在地や登記簿記載の情報を正確に記載しないと、遺産分割や売却時にトラブルにつながることがあります。特に、土地・建物の「所在地」「地番」「家屋番号」を記載し、対象となる不動産が誰にどの割合で相続されるのかを明記してください。割合を指定する場合は「2分の1」など具体的な数字を使い、複数人が相続する場合も明確な分配方法を記載します。間違いや記載漏れを防ぐためにも、事前に必要な登記情報を確認し、専門家のチェックを受けるのが安全です。

遺言書に不動産を明記する際の具体的記載方法

不動産を遺言書で正確に特定するには、登記簿に基づいた情報をそのまま記載することが大切です。具体的には以下の項目を盛り込むと安心です。

• 不動産の所在地（地番・家屋番号を含む）
• 土地または建物の種類と面積
• 登記簿上の名義人
• 相続または遺贈する人の氏名と分配割合

例えば、「〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇 土地、地積〇平方メートルを長男〇〇に全て相続させる」など、第三者が見ても一意に特定できる記載が必要です。割合で分割する場合や、数名で共有とする場合も、各人の持分を正確に指定します。記載内容の曖昧さは後々の名義変更や売却手続きで大きな障害となるため、細部まで丁寧に記載してください。

公正証書遺言・自筆証書遺言の違いと最適な選択

遺言書は大きく分けて「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2種類があります。それぞれの特徴や選び方を以下の表で比較します。

種類	作成方法	有効性の高さ	検認の要否	代表的文例
公正証書遺言	公証人が作成	高い	不要	「〇〇市…の土地を長男〇〇に全て相続させる」
自筆証書遺言	自筆で作成	条件付き	必要	「私の所有する〇〇市…の土地を長女〇〇に相続させる」

公正証書遺言は専門家が関与するため形式不備がなく、遺言執行時のトラブルも少なくなります。自筆証書遺言は費用が抑えられますが、形式や内容の不備があると無効になるリスクがあり、家庭裁判所で検認手続きが必要です。全財産を記載する場合は「私の全財産を妻〇〇に相続させる」といった一文で明記でき、特定の財産だけを明示することも可能です。手続きや売却時の混乱を避けるためにも、状況に応じて最適な作成方法を選択しましょう。

よくある失敗例と対策

遺言書による不動産相続では、以下のような失敗が多く発生しています。

• 不動産の特定が不十分で実際の登記手続きが進まない
• 共有持分の割合を明記せず、相続人間でトラブルになる
• 遺言執行者を指定しなかったため、売却や登記に時間がかかる

こうした失敗を防ぐためには、登記簿謄本を事前に取得し、正確な情報を記載することが重要です。また、遺言執行者を明確に指定しておくことで、相続登記や売却手続きが円滑に進みます。必要書類や手続きの流れを相続開始前から確認し、専門家へ相談することで、無用なトラブルを未然に防ぐことができます。相続や遺贈による不動産売却には税金や契約、登記の問題も発生しやすいため、細かな点まで注意を払いましょう。

不動産売却後の資金分配と相続人間の合意形成

売却代金の分配方法と合意書の作成手順

不動産売却後の資金分配は相続人間のトラブル防止のために、事前の合意形成が重要です。売却代金は、遺言書や遺産分割協議書に基づき、各相続人の取り分に応じて分配されます。不動産の売却後に速やかに分配することで、資産管理や税務手続きも円滑に進みます。

分配方法は以下の通りです。

• 遺言書の記載内容がある場合は、その内容に従い分配
• 遺言書がない場合は、法定相続分または協議による割合で分配
• 代金分配前に相続人全員の合意を文書化

合意書の作成手順は、以下のテーブルを参考にしてください。

手順	内容
1	各相続人の分配割合の確認
2	分配方法・時期の合意
3	合意書（または遺産分割協議書）の作成
4	相続人全員の署名・押印
5	必要に応じて専門家に確認依頼

強調すべきは、合意書の内容が明確であることと、全員の署名・押印がそろっていることです。

納税資金の確保と実務上の注意点

不動産売却後には相続税や譲渡所得税などの納税資金を確実に準備しておく必要があります。売却代金のうち、納税に充てるべき金額をあらかじめ確保し、納税期限までに必要な手続きを済ませることが大切です。

納税資金に関する注意点は以下の通りです。

• 売却益にかかる譲渡所得税は原則として売却翌年の確定申告で納税
• 相続税の納付期限は相続開始後10か月以内
• 相続人同士で納税分を留保し、残額を分配する方法が一般的
• 納税資金が不足する場合は、金融機関等での納税資金借入も検討

特に納税資金の確保が不十分だと延滞税やペナルティが発生するリスクがあるため、売却代金の分配前に十分な協議と確認が必要です。

代償分割・清算型遺贈活用時の注意

代償分割や清算型遺贈を活用する場合、遺言書や協議書で詳細な条件を明記し、手続きの流れを正確に把握することが求められます。代償分割は、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人には金銭などで代償する方法です。清算型遺贈は、不動産を売却し、その代金を分配する方式です。

実務上の注意点は次の通りです。

• 代償分割の場合、代償金の支払方法・期限を明確に定める
• 清算型遺贈では、遺言執行者の指定と売却手続きの流れを事前に確認
• 各相続人の同意や必要書類、登記変更手続きの漏れがないようにする
• 税金（譲渡所得税や相続税）への対応も計画的に進める

トラブル防止には、専門家（司法書士や税理士など）への相談を早めに行い、適切なアドバイスとサポートを受けることが安心です。

よくある質問（FAQ）と不動産売却・遺言書に関する疑問解消

遺言執行者は不動産売却の権限はありますか？

遺言執行者は、遺言書で特に不動産の売却権限が明記されていれば、その不動産を売却することができます。不動産の売却に関与できるかどうかは、遺言書の内容や記載の仕方に左右されます。実際に売却を行う場合は、登記手続き時に遺言執行者であることを証明する必要があり、必要書類の準備や登記識別情報、遺言執行者の報酬も考慮する必要があります。不動産の売却に際しては、遺言書の記載内容や相続人の同意状況などを専門家にしっかり確認することが重要です。

遺言書に記載されている財産は処分できますか？

遺言書に明記された財産は、遺言執行者がその内容に従って処分できます。ただし、遺言書が検認済みであることや、遺留分を侵害していないことが前提です。財産の処分方法や分配割合が明確でない場合、トラブルのもとになるため注意が必要です。特に不動産の場合は、登記や売買契約など法的な手続きが必要となるため、司法書士や弁護士に相談しながら進めるのが安心です。

相続した不動産を売却するときの注意点は？

相続した不動産の売却時にはいくつかの注意点があります。まず、相続登記が完了している必要があり、登記が未了の場合は売却できません。遺言書の内容や相続人間の合意が整っているかも確認が必要です。また、税金や費用の発生、売却価格の妥当性を調査することも大切です。

• 相続登記の完了
• 必要書類（遺言書、戸籍謄本など）の準備
• 不動産査定・売却時の仲介業者選び
• 税金や諸費用の確認
• 相続人間のトラブル防止

特に税金に関しては、売却益が生じた場合に譲渡所得税がかかるため、事前に計算やシミュレーションを行いましょう。

不動産売却で1000万円を売却したら税金はいくらですか？

不動産売却で1000万円を得た場合にかかる税金は、譲渡所得の計算方法によって異なってきます。取得費や売却にかかった諸費用、保有していた期間など、さまざまな要素によって課税額が変動します。計算の際には、各項目の内容をしっかり把握しておくことが大切です。

項目	内容
売却価格	1000万円
取得費・譲渡費用	購入時の価格や手数料など
譲渡所得	売却価格－取得費－費用
税率（5年超）	約20.315％
税率（5年以下）	約39.63％

相続した不動産の場合、一定の期間内に売却することで特例の控除が適用される場合もあります。こうした控除の適用条件や詳細については、個々の事情によって異なるため、あらかじめ確認しておくことが重要です。正確な税額や手続きの流れについて知りたい場合は、税務に詳しい専門家に相談することをおすすめします。

遺言書 不動産登記 必要書類

不動産登記を行う際には、遺言書の種類や記載内容に応じて、様々な書類が必要となります。事前に必要書類を準備しておくことで、登記手続きを円滑に進めることができます。

書類名	内容
遺言書（検認済）	公正証書遺言または家庭裁判所での検認が済んだもの
遺言執行者の選任書類	遺言執行者がいる場合は選任証明書など
相続人の戸籍謄本	被相続人との続柄を証明する書類
被相続人の住民票除票	亡くなった事実を証明するための書類
登記識別情報	不動産の名義変更に必要となる情報
その他必要書類	固定資産評価証明書や委任状など

登記手続きは書類も多く、内容も煩雑になりがちです。手続きをスムーズに進めるためには、司法書士や不動産登記に精通した専門家のサポートを活用することが安心です。事前の準備や確認をしっかり行い、手続きの流れを把握しておくと安心です。

会社概要

名称・・・熊本不動産買取センター
所在地・・・〒862-0920　熊本県熊本市東区月出2-5-37
電話番号・・・096-202-4620