物件コラム

著者：熊本不動産買取センター

「不動産売却を検討したいけれど、何から始めれば良いのか分からない」「仲介会社選びや査定価格の見極め方に自信がない」「余計な費用や手続きのトラブルを避けたい」——そんな不安をお持ちではありませんか？

実際に調査によると、不動産売却でトラブルや損失を経験した人の約4割が「事前準備や知識不足」が原因だと回答しています。特に、売却活動前の相場調査や書類の準備、信頼できる不動産会社の選定ができていない場合、売却額が平均で数百万円単位で下がるケースも報告されています。

「売却の流れを正しく知り、必要な準備や注意点を押さえるだけで、納得できる価格でスムーズに売却できる可能性は大きく高まります。」各エリアでは直近の地価上昇や需要の変化が続いており、適切なタイミングと正確な情報収集が成功のカギです。

これから、不動産売却の基本ステップ・失敗しないコツ・高く売るための実践ポイントなど、具体的なデータも交えて徹底解説します。最後までお読みいただくことで、安心して最初の一歩を踏み出す準備が整います。

不動産売却のコツと流れを徹底解説｜初めてでも失敗しないための基本ステップ

不動産売却の流れと各ステップの詳細解説

不動産売却は複数のステップをしっかり押さえることが成功のポイントです。まず、物件の査定を受けて相場を把握し、信頼できる不動産会社を選びます。媒介契約は「専任」「一般」など種類があるため、自分の希望や状況に合った契約形態を選択しましょう。売却活動では、購入希望者への内覧対応や物件情報の公開を行います。買主が決まったら売買契約を結び、手付金の受領や契約内容の最終確認を行います。最後に、残代金の受領と物件の引き渡しを経て、売却手続きは完了です。

以下に売却の流れを分かりやすくまとめました。

ステップ	主な内容
査定依頼	不動産会社に物件価格の査定を依頼
媒介契約	不動産会社と売却活動の契約を締結
売却活動	内覧対応、広告、購入希望者との交渉
売買契約	契約書作成・手付金受領・契約内容確認
引き渡し	残代金受領、所有権移転、物件の引き渡し

各段階で適切な準備と確認を行うことが、不動産売却で失敗しないコツです。

売却に必要な書類と準備すべき費用の種類

売却手続きには多くの書類と費用が必要です。主な書類には登記簿謄本、身分証明書、固定資産税納付書、建築確認済証などがあります。これらは法務局や市区町村役場で発行できるため、早めに準備しましょう。

費用面では仲介手数料や契約書に貼付する印紙代、抵当権抹消登記費用、場合によっては譲渡所得税が発生します。各費用の目安を以下にまとめます。

費用項目	目安金額（概算）
仲介手数料	売却価格の約3％＋6万円
印紙税	1万円～数万円
登記関連費用	数千円～1万円程度
譲渡所得税	売却益により異なる

早めに必要書類と費用を確認しておくことで、売却時のトラブルや遅延を防ぐことができます。

片付け・掃除の具体的な方法と業者活用のポイント

購入希望者の第一印象を良くするためには、物件内外の片付けと徹底した清掃が不可欠です。特に水回りや玄関、リビングは重点的に整理し、不要な家具や荷物は処分して空間を広く見せましょう。自分で対応が難しい場合は、片付けや清掃の専門業者を利用するのも効果的です。

業者を選ぶ際は、実績や口コミ、サービス内容を比較して選ぶことが大切です。費用は部屋の広さや作業内容によって異なりますが、複数社から見積もりを取りましょう。

片付けで意識したいポイント

• 不要品の処分は計画的に進める
• 収納スペースも整理し見栄えを重視
• ハウスクリーニングはプロに依頼すると安心

第一印象を良くすることで、スムーズな売却と高値成約の可能性が高まります。

家の売却でやってはいけないことと注意点｜失敗を回避する重要ポイント

家を売る際、無計画に進めることは大きなトラブルや損失につながります。特に「家の売却でやってはいけないこと」を知っておくことは、安心して不動産売却を進めるうえで欠かせません。例えば、複数の不動産会社に相談せずに1社だけで話を進めたり、査定価格だけで判断したりするのは危険です。また、必要な書類や手続きを怠ることも、売却の遅れや契約トラブルの原因になります。売却活動を始める前に、物件の片付けや内覧準備を怠らないことも重要です。下記のリストで、失敗を防ぐために注意すべき点を整理します。

• 査定額が高い会社だけを選ぶのはリスクがある
• 必要な書類を事前に確認・準備しておくこと
• 内覧前の掃除や修繕を怠らない
• 住宅ローン残債や税金などの費用を十分に把握する
• 売却活動を急ぎすぎない

これらを意識することで、不動産売却の失敗を未然に防げます。

不動産会社選びの失敗を避けるための基準とポイント

不動産売却の成否を大きく左右するのが不動産会社選びです。複数社に査定を依頼し、比較検討することが必須です。査定額は会社ごとに異なり、高すぎる査定には根拠がない場合もあるため注意が必要です。また、担当者の対応や実績、口コミ・評判などをしっかり確認しましょう。透明性のある説明や、売主の希望をしっかりヒアリングしてくれるかも大切なポイントです。信頼できる会社の特徴をまとめました。

比較ポイント	内容
査定額の根拠	価格設定の理由・根拠を明確に説明できるか
担当者の対応力	丁寧で迅速なコミュニケーションがあるか
売却実績	過去の取引件数や成約事例が豊富か
口コミ・評判	利用者からの評価が高いか
会社規模・信頼性	大手だけでなく、地域密着型も検討する

これらの基準を押さえて選ぶことで、売却活動のトラブルを大きく減らせます。

媒介契約の種類と特徴の理解が売却成功の鍵

不動産売却時には、どの媒介契約を選ぶかが非常に重要です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。以下の表で違いを整理します。

媒介契約の種類	複数社依頼	売主の自由度	報告義務	メリット	注意点
専属専任媒介契約	×	低い	1週間に1回以上	積極的な販売活動を期待できる	1社のみ、自由度が低い
専任媒介契約	×	中	2週間に1回以上	販売活動が比較的活発	他社依頼不可、やや自由
一般媒介契約	○	高い	報告義務なし	複数社に依頼できる	積極的な販売活動が不明確

初めて売却する方は、売却の希望や物件特性に合わせて媒介契約を選ぶことが成功のカギです。それぞれの特徴を理解し、自分に最適な契約方法を選びましょう。

高く・早く売るための不動産売却の極意｜成功者の実践テクニック

不動産市場価格の正確な把握と相場分析方法

不動産売却で納得のいく価格を得るためには、まず市場価格と相場の把握が欠かせません。地域ごとの取引価格や過去の売買データをもとに、複数の不動産会社に査定依頼を行い、査定結果の根拠をしっかり比較しましょう。特に、売却予定物件と類似する条件（築年数、駅距離、間取り）の成約事例を参考にすることで、適正な売却価格の目安が立てられます。

以下のようなポイントを意識してください。

• 地域別の成約価格や相場情報を複数チェック
• 会社ごとの査定内容の違いを比較検討
• 査定書から価格の根拠・査定方法を確認
• 近隣の売り出し事例や過去の成約事例を調査

価格に幅が出る場合は、その理由や査定根拠を各社に質問し、納得できる説明を得ることが重要です。

売却タイミングの判断基準とローン中の家の売却戦略

売却するタイミングは市場動向や個人事情によって最適な時期が変わります。春や秋は買主が増えやすく、価格も安定しやすい傾向にあります。住宅ローンが残っている場合は、残債と売却価格のバランスがポイントです。売却額がローン残高を上回れば完済が可能ですが、不足する場合は自己資金の準備や買い替えローンの活用も検討しましょう。

ローン中の売却で注意すべき点は以下の通りです。

• ローン残高と査定価格を早めに確認
• 金融機関へ売却相談を行う
• 一括返済手続きや抵当権抹消の流れを理解する
• 住み替えの場合は仮住まい・引越しスケジュール調整も計画的に

ローンが残っている物件でも計画的に進めればスムーズな売却が可能です。

内覧で好印象を与える準備と演出のポイント

内覧時の印象は売却成功を大きく左右します。物件を魅力的に見せるためには、清掃や整理整頓が基本です。不要品や家具を減らし、室内を広く明るく見せる工夫も効果的。水回りや玄関は特に重点的に手入れを行いましょう。

また、リフォームや簡単な補修をすることで内覧時の評価が上がりやすくなります。

• 室内全体を清潔に保つ
• 収納スペースは余裕を持たせて見せる
• カーテンや照明で明るい印象を演出
• 必要に応じて壁紙や床の補修を行う
• 庭やベランダも整える

内覧は買主にとって物件の第一印象を決定づける場です。細部まで丁寧に準備を整え、信頼できる不動産会社と連携して案内を進めましょう。

不動産会社・売却方法の選び方と比較｜仲介・買取・買取保証のメリット・デメリット

不動産売却を成功させるためには、自分の物件や状況に合った売却方法と不動産会社を選ぶことが重要です。主な売却方法には「仲介売却」「買取」「買取保証」の3つがあります。それぞれの特徴や適したケースを理解し、最適な選択をすることが高値売却やスムーズな取引につながります。

下記の比較表を参考に、売却方法ごとのメリット・デメリットを整理しましょう。

売却方法	メリット	デメリット	適したケース
仲介売却	高値で売れる可能性が高い 買主を広く募集できる 市場価格に近い価格で取引可能	売却期間が長くなることがある 内覧対応など手間がかかる	できるだけ高く売りたい場合 時間に余裕がある場合
買取	即現金化が可能 手間が少ない 瑕疵担保責任が限定される	市場価格より安くなることが多い	急ぎで現金化したい場合 早期売却が必要な場合
買取保証	一定期間内での売却保証 売却できなかった際も安心 売却活動と並行して進められる	通常の仲介より価格がやや下がることがある	期日までに売却したいが高値も狙いたい場合

不動産会社は、地域密着型から大手までさまざまです。信頼できる会社を選ぶポイントとしては、過去の実績、担当者の説明力、査定価格の根拠、複数社の比較が挙げられます。売却前には無料査定を活用し、相場や流れを把握しておくと安心です。

仲介売却・買取・買取保証の違いと適したケース

仲介売却は、不動産会社が買主を探してくれる一般的な方法です。高値で売れる可能性がある反面、売却期間が長くなる場合や、内覧対応などの手間が発生します。一方、買取は不動産会社が直接物件を買い取るため、スピーディーに現金化でき、手間も少なく済みますが、価格は市場価格より下がる傾向があります。

買取保証は、最初は仲介で高値売却を目指し、期間内に売れなければ事前に決めた価格で会社が買い取る仕組みです。売却期間に制限がある場合や、一定の資金計画を立てている方に向いています。

各売却方法の選び方のポイント

• できるだけ高値で売りたい場合：仲介売却
• 早期に売却したい、もしくは現金化を急ぐ場合：買取
• 期日までに必ず売却したいが、価格も重視したい場合：買取保証

複数の会社に相談し、査定内容や担当者の対応を確認することが、最も納得できる売却方法・パートナー選びにつながります。

古い家・ボロ家・田舎の家の売却方法と注意点

築年数が古い家や田舎の不動産、ボロ家の売却は、一般的な物件よりも工夫が必要です。市場での需要が低くなるため、仲介売却では買主が見つかりにくい場合があります。このような場合は、買取や買取保証を検討するのが現実的です。

古い家・田舎の家の売却成功のポイント

• 現状のまま買取を依頼できる不動産会社を選ぶ
• 解体費用やリフォーム費用が不要な買取サービスを活用する
• 田舎の場合、地元に強い会社や古民家再生に特化した業者へ相談する
• 相続や空き家問題と絡む場合は、専門知識を持つ担当者に相談する
• 売却前に不要品の片付けを進めることで、スムーズな取引が可能になる

築50年以上の物件や、空き家・ボロ家は、そのまま売却できるケースも増えています。買主によってはリノベーションや解体を前提に購入することも多いため、高額なリフォームや解体を無理に行うよりも、現状のまま売り出す選択肢も検討しましょう。

売却における主な注意点

• 法的な権利関係や書類の確認を事前に行う
• 固定資産税や譲渡所得税など、税金面も事前に把握する
• 複数社から査定を取り、価格や条件を比較する

これらを踏まえ、物件の特性と自分の希望に合った売却方法・会社選びをすることで、納得できる不動産売却を実現できます。

不動産売却に関わる税金・費用・相続・司法書士の基礎知識

売却時にかかる税金の種類と節税対策

不動産売却では主に譲渡所得税と住民税が発生します。譲渡所得税は売却益に対して課され、所有期間が5年を超えていれば税率が低くなるため、売却タイミングは重要です。住民税も譲渡所得に基づき計算されます。

これらの税金は確定申告で申告し、特別控除や特例を活用することで節税が可能です。例えば、マイホームの特別控除や居住用財産の3,000万円控除は大きな節税効果があります。

下記の表で主な税金内容と節税策を整理します。

税目	概要	節税ポイント
譲渡所得税	売却益に対し課税、5年超で税率減	所有期間を5年超に調整
住民税	譲渡所得に基づき課税	特別控除や特例適用
確定申告	必要な書類を提出	控除や特例を正しく申告

節税には「必要書類の準備」「税制改正の確認」「早めの税理士相談」などが効果的です。

相続や離婚時の不動産売却に必要な知識

相続や離婚による不動産売却は、一般的な売却よりも手続きや確認事項が増えます。特に共有名義の場合は、すべての権利者の同意が必要です。

権利関係の整理や遺産分割協議、登記内容の確認が不可欠となります。手続きの流れは下記の通りです。

1. 権利関係・名義の確認
2. 必要書類の収集（戸籍謄本、遺産分割協議書など）
3. 名義変更・登記手続き
4. 売却活動の開始

相続や離婚が絡む場合は、専門家に早めに相談し、トラブルや手続きミスを防ぐことが重要です。

司法書士や専門家に依頼すべきポイント

司法書士は不動産の名義変更や登記手続きの専門家です。相続登記や共有名義の整理、売買契約時の本人確認など、複雑な案件ほど依頼が推奨されます。

依頼のタイミングは「相続発生時」「離婚時」「名義変更を伴う売却前」が目安です。費用は業務内容や物件規模により異なりますが、おおよそ10万円前後からとなります。

項目	依頼するケース	費用相場（目安）
相続登記	相続人が複数いる場合	5万円～15万円
離婚時名義変更	持分移転や分割協議が必要な場合	5万円～10万円
売買契約立会	本人確認や登記が必要な場合	3万円～7万円

専門家のサポートを受けることで、手続きミスやトラブルを未然に防止できます。わからない場合は早めの相談が安心です。

実践的な不動産売却事例

他社で断られた物件や特殊事情のある家の売却成功例

他社で売却を断られた物件や、相続やローン問題を抱えた家でも、工夫と専門対応で売却に成功するケースが増えています。

成功事例のポイント

• 買取保証サービスを活用し、売主のリスクを最小限にして成約した事例
• 相続登記が未完了の物件で、司法書士と連携しスムーズに手続きを進めたケース
• ローン返済中の家の売却で、残債を一括返済できるよう金融機関と調整し売却を実現
• 古い家や空き家も、解体やリフォーム提案で買主の不安を払拭し、売却まで至った実績

下記は特殊事情物件の売却でよく用いられる対応策の一例です。

状況・課題	有効な対応策	実際の流れ例
他社で売却不可と判断	買取保証・リフォーム提案	会社の直接買取で即現金化
相続・登記未完了	専門家（司法書士）と協力	登記手続き完了後に売却活動開始
ローン・残債が残る	金融機関との条件交渉・一括返済サポート	売却代金でローン清算し名義変更
古い・空き家	解体費用の見積・買取業者紹介	状態に応じて現状渡しで売却

信頼できる不動産会社の選定が成功への近道です。物件の状況や所有者の希望に合わせて、最適な売却方法を提案できる会社を複数比較することが、理想的な結果につながります。売却を諦めず、まずは相談から始めてみてください。

よくある質問

家を売るときに絶対やってはいけないこととは？

家を売る際に絶対避けるべきポイントはいくつかあります。まず、相場や市場価格を調べずに安易に売り出し価格を決定することは大きな損失につながります。また、複数の不動産会社に査定を依頼せず、1社だけの意見で進めるのも避けましょう。さらに、重要事項説明書や契約書類の内容を十分に確認せずに署名押印することも、予期しないトラブルの原因となります。家の片付けや清掃を怠ることも、内覧時の印象を下げて売却機会を損なう要因となるため注意が必要です。

3000万の家は5年後いくらで売れますか？

住宅の資産価値は立地、築年数、設備、地域の需給バランスなど多くの要因で変動します。3000万円で購入した家が5年後に売却する場合の目安としては、新築戸建てで2割程度下落するケースが多いです。下記は参考の目安です。

築年数	予想売却価格の目安
新築	3000万円
5年	2400〜2600万円
10年	2000〜2300万円

ただし、地域によっては値上がりするケースもあるため、最新の相場や近隣の取引事例を必ず確認しましょう。

不動産屋が一番嫌がることは何ですか？

不動産会社が嫌がる行動の一つは、他社と比較せずに専任媒介契約を結ばないことや、売主が情報を隠してトラブルの元になることです。また、契約後に頻繁に条件を変更したり、内覧予定を直前でキャンセルするのも嫌われる原因です。信頼関係を築くためにも、情報開示を徹底し、誠実な対応を心がけましょう。

不動産が一番売れる時期はいつですか？

不動産の売却には季節性があります。一般的には春（3〜4月）と秋（9〜10月）が市場が活発になりやすく、売れやすい時期とされています。理由は、転勤や進学などのライフイベントに合わせて住み替え需要が増えるためです。タイミングを見極めることで、より高値での売却が期待できます。

古い家は解体せずに売れますか？

古い家でも、解体せずにそのまま売却できる場合があります。特に、建物をリフォームして活用したい買主や、古民家を求める需要がある地域ではそのまま売れることも多いです。ただし、状態が悪い場合は「土地としての価値」のみで評価されるケースもあるため、不動産会社に現地確認を依頼し、最適な売却方法を相談しましょう。

ローン中でも売却できる方法は？

ローンが残っている家でも売却は可能です。一般的な流れは、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消することです。売却価格がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と協議して任意売却という手続きになることもあります。事前にローン残高証明書を取得し、売却後の資金計画を立てることが重要です。

不動産会社選びで失敗しないコツは？

失敗しない不動産会社選びのポイントは複数あります。

• 複数社に査定依頼をして、対応や説明の分かりやすさを比較する
• 地域の取引実績が豊富な会社を選ぶ
• 媒介契約の種類や手数料、サポート内容を事前にチェックする
• 担当者のレスポンスや信頼性を見極める

上記を意識することで、より満足度の高い売却活動が可能になります。会社選びは成功の第一歩です。

最新の不動産売却市場動向と公的データによる今後の展望

不動産価格推移と地域別相場の最新分析

近年の不動産市場は、都市部を中心に堅調な価格上昇が続いています。特に主要都市では、再開発やインフラ整備の進展とともに、マンションや戸建ての売却価格も高水準を維持しています。一方、地方の一部エリアでは人口減少や空き家問題の影響を受けて、価格が横ばいまたは下落傾向となっている地域もあります。

ポイント：

• 都市圏は安定した需要に支えられ、売却時に高値が期待できる
• 地方ではエリアによって大きな差があるため、事前の相場調査が重要
• 今後も都心部の再開発エリアやインフラ整備が進む場所は、相場の上昇が見込まれている

地域ごとの動向を把握し、自分の物件が属するエリアの最新相場を確認することが、最適な売却タイミングの判断につながります。

政策・税制改正が不動産売却に与える影響

不動産売却に影響を与える政策や税制の変更は、売却タイミングや手取り額に直接関わる重要な要素です。2023年以降、住宅ローン控除や譲渡所得税の見直し、相続税評価額の変更など、売主の立場に影響を与える改正が相次いでいます。

主な変更点を以下にまとめます。

施策・税制	主な内容	売却への影響
住宅ローン控除	控除額縮小、適用条件の厳格化	買主に影響、売却スピードに変化も
譲渡所得税	特例措置の延長・縮小など	手取り額の増減に直結
相続税評価額の見直し	路線価や評価基準の調整	相続後の売却で納税額が変わる場合有
空き家特例	適用条件の追加	古い家や空き家売却時の節税効果変動

今後のポイント：

• 税制改正や政策変更は毎年発表されるため、売却を検討する際は最新情報の確認が不可欠
• 売却益に大きく影響を与えるため、事前に税理士や不動産会社へ相談することが損失回避のコツ
• 特にローン中の家や相続した物件を売る場合は、制度変更を踏まえた売却計画が重要

このように、市場や制度の変化を正確に把握し、タイミングを見極めることが成功する不動産売却のポイントです。

失敗しない不動産売却のためのチェックリストと無料相談窓口案内

売却準備から契約までの必須チェック項目

不動産売却を成功させるためには、事前にしっかりとした準備と計画が欠かせません。特に初めて売却する方や、ローンが残っている家、古い物件の売却を検討している場合は、各ステップでの注意点を確認することが重要です。以下に、売却の流れごとに押さえておくべきポイントをまとめました。

ステップ	チェック項目
売却の目的確認	住み替え・資産整理・相続など目的を明確にし、希望条件を整理する
物件情報の整理	権利証、間取り図、ローン残高、過去の修繕履歴など、必要書類を準備
査定の依頼	複数の不動産会社に一括査定を依頼し、査定価格や根拠を比較・検討する
不動産会社の選定	実績や口コミ、担当者の対応を比較し、仲介・買取など自分に合う方法を選ぶ
媒介契約の締結	専任・一般など媒介契約の種類や内容、手数料をしっかり確認する
売出し前の準備	物件の掃除・片付け・簡単な修繕で内覧時の印象をアップし、写真撮影も工夫する
売出し・内覧対応	柔軟なスケジュール調整と丁寧な対応で買主の信頼を得る
買主との交渉	価格や引渡し時期など譲れない条件は事前に整理し、冷静に交渉を進める
売買契約の締結	契約内容や手付金、違約金、引渡し条件を詳細に確認し、不明点は必ず質問する
決済・引渡し	残代金の受領と同時に鍵や書類を引き渡し、登記や税金関係の手続きも抜かりなく進める

家を売るときの注意点

• 査定価格だけで不動産会社を選ばない
• 仲介手数料や諸費用を事前に把握する
• 売却スケジュールに余裕を持つ
• 売却後の税金やローン残債の精算方法を確認する

家の売却でやってはいけないこと

• 物件情報の隠蔽や誤魔化し
• 査定や契約内容の妥協
• 不明点を曖昧にしたまま契約すること

まとめ

不動産売却を成功させるためには、「正しい知識と事前準備」が何より重要です。

なぜなら、売却の流れや相場感、書類・費用の確認、信頼できる不動産会社の選び方を把握せずに進めてしまうと、トラブルや損失に直結する可能性が高いからです。実際に、不動産売却に失敗した方の多くが「準備不足」「知識不足」を原因として挙げています。

たとえば、相場より高い査定を鵜呑みにして1社のみに任せてしまった結果、売却が長引いたり、最終的に価格を大幅に下げて売却せざるを得なくなったケースも少なくありません。逆に、複数社の査定を比較し、内覧準備や片付けを丁寧に行ったことで、希望価格以上で売却できたという事例もあります。

だからこそ、この記事で解説した売却のステップや注意点、そして高く売るための実践ポイントを押さえておくことが、安心・納得のいく不動産売却への近道です。

まずは、自分の物件がどのような条件・状況にあるのかを正確に把握し、信頼できる不動産会社に相談することから始めてみましょう。

会社概要

名称・・・熊本不動産買取センター
所在地・・・〒862-0920　熊本県熊本市東区月出2-5-37
電話番号・・・096-202-4620