物件コラム

著者：熊本不動産買取センター

「不動産を売却したいけれど、名義変更の手続きをどう進めればいいのか不安…」「相続や離婚、贈与など、状況によって必要な書類や費用が大きく変わると聞いて戸惑っている」——そんな悩みをお持ちではありませんか？

実際の統計によると、個人が不動産売却時に名義変更でつまずく主な原因は、「必要書類の不備」「登記内容の誤り」「費用の見積もり不足」が上位を占めています。特に、相続や共有名義の場合、手続きが複雑化しやすく、専門家への相談が急増しています。

名義変更を適切に行わないまま売却を進めたことで、想定外の税金や手続きミスから数十万円単位の損失が発生した事例も報告されています。「何から手を付ければいいかわからない」「後悔したくない」と不安な方も、まずは全体像を知ることが解決の第一歩です。

本記事では、最新の制度改正や具体的な手順、費用相場や注意点まで、実務経験豊富な専門家がポイントを整理して徹底解説します。最後まで読むことで、あなたのケースに最適な「不動産売却×名義変更」の進め方がクリアになり、安心して一歩を踏み出せます。

不動産売却時の名義変更とは？基本知識と手続き全体像

不動産売却 名義変更の定義と関係

不動産売却において名義変更とは、所有権を旧所有者（売主）から新所有者（買主）へと法的に移転する登記手続きを指します。名義変更は、土地や建物の権利を正式に移すために不可欠であり、登記簿上の名義人変更を怠ると新所有者が法的に財産権を主張できません。売買契約書の作成後、法務局に必要書類を提出し、登録免許税などの費用を納付して名義変更が完了します。特定の状況では、司法書士のサポートが推奨されます。名義変更の流れや手続きの詳細を理解することで、トラブルを防ぎ、スムーズな売却が可能になります。

名義変更の主な目的	必要なタイミング	主な手続き先
所有権の正式な移転	売却契約成立後	法務局
買主への財産権移転	相続、贈与、離婚時	法務局
適正な税務処理、確定申告のため	名義人死亡時	法務局

名義変更が必要な代表的ケース

名義変更が必要となるケースはさまざまですが、以下の状況が代表的です。

• 相続の場合
  亡くなった親や配偶者名義の不動産を相続した場合、名義変更（相続登記）が必要です。必要書類には遺産分割協議書や戸籍謄本などがあります。
  
• 離婚の場合
  夫婦の共有名義の家を離婚で一方の名義に変更する際は、財産分与や贈与の扱いとなり、手続きや税金が変わるため注意が必要です。
  
• 贈与の場合
  親から子へマイホームを贈与するケースでも名義変更が必須です。贈与税の申告が必要な場合もあります。
  
• 共有名義の解消
  兄弟や親子で共有していた不動産を単独名義にしたい時も名義変更が必要です。合意形成や必要書類を事前に確認しましょう。
  
• 売買契約の変更
  売買契約後に買主を変更したい場合は、覚書などで契約当事者の変更手続きを行い、登記名義も適切に修正します。
  

これらのケースでは、手続きの流れや必要書類が異なるため、事前確認と専門家への相談が重要です。

不動産売却と名義人の役割

不動産売却時、名義人には法的責任と実務上の役割があります。売却手続きの開始、売買契約の締結、登記申請、必要書類の準備など、すべて名義人の意思と署名捺印が不可欠です。名義人以外が関与する場合、委任状や代理権限証明書が必要になります。

特に名義人が死亡している場合は、相続人全員の同意と相続登記が必須です。以下のような場合は注意が必要です。

• 名義人が高齢や入院中で直接手続きできない場合
• 相続人間で意見が分かれている場合
• 名義が複数人（共有名義）になっている場合

名義人以外が手続きする際は、司法書士など専門家のサポートを活用することで、トラブル防止とスムーズな売却が実現します。必要に応じて法務局や不動産会社へ相談するのも有効です。

不動産売却時の名義変更手続きと必要書類を徹底解説

不動産売却 名義変更の手順・流れ

不動産売却時の名義変更は、所有権の移転登記を行うことで完了します。一般的な流れは次の通りです。

1. 不動産会社などに査定を依頼し、売却価格を決定
2. 売買契約書を作成し、買主と契約を締結
3. 必要書類を準備し、司法書士または自分で法務局へ提出
4. 所有権移転登記の申請
5. 名義変更が完了し、買主へ引渡し

相続や贈与による名義変更の場合も、基本的な流れは同じですが、必要書類や手続きの内容が異なります。特に、名義人が死亡した場合は、遺産分割協議書や戸籍謄本など追加書類が必要になるため、手続きが複雑化しやすいです。

不動産売却の際は、事前に流れを把握し、スムーズな取引ができるよう準備しておくことが重要です。

名義変更に必要な書類と取得方法

不動産売却時の名義変更には複数の書類が必要です。下記のテーブルを参考に、必要書類とその取得先を確認しましょう。

書類名	取得先	主な用途
登記識別情報	売主が保管	所有者である証明
印鑑証明書	市区町村役所	売主・買主の本人確認
住民票	市区町村役所	買主の新住所確認
固定資産評価証明書	市区町村役所	登録免許税の計算
売買契約書	売主・買主で作成	取引内容の証明
委任状	必要に応じて	代理人申請時
戸籍謄本	市区町村役所	相続時など
遺産分割協議書	相続人で作成	相続時など

書類が不足している場合は、役所や法務局で再発行や取得が可能です。ただし、取得には日数がかかる場合があるため、早めの準備を心がけましょう。特に相続や贈与の場合は、追加書類や手続きが必要となるため注意が必要です。

不動産売却 名義変更の申請先・手続き場所

名義変更の申請は、物件所在地を管轄する法務局で行います。手続きは専門的な知識が求められるため、司法書士に依頼するケースが多いですが、自分で申請することも可能です。

申請時のポイントとして、以下を確認してください。

• 必要書類が全て揃っているか
• 固定資産評価証明書で登録免許税の計算を正確に行う
• 申請書類に記載漏れや誤記がないか

手続き窓口や法務局の受付時間は事前に確認しましょう。もし申請内容に不備がある場合は、書類が差し戻されることもあります。土地と建物の名義が異なる場合や、相続による名義変更では、追加で必要な書類や手続きが発生することがあるため、十分な注意が必要です。

初めての方や不安がある場合は、司法書士や不動産会社へ早めに相談すると安心です。

不動産売却時の名義変更費用と税金の全知識

名義変更にかかる費用の内訳と相場

不動産売却時の名義変更では、さまざまな費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

項目	内容	相場・目安
登録免許税	名義変更登記に必要な税金	固定資産税評価額×2.0%（売買の場合）
司法書士報酬	専門家へ依頼する際の手数料	3万円〜10万円程度
必要書類収集費	戸籍謄本や住民票取得など	数百円〜数千円
登記事項証明書	登記手続きで必要	1通600円程度

登録免許税は固定資産税評価額に基づき計算されます。売買や相続、贈与など名義変更の理由により税率が異なります。司法書士へ依頼する場合は報酬が発生しますが、手続きの確実性が高まります。手続きに必要な書類取得も忘れず計上しましょう。

名義変更時に発生する税金の種類と注意点

不動産の名義変更には、状況に応じて各種税金が発生します。代表的なものは以下の通りです。

• 譲渡所得税
  売却による利益が出た場合に課税されます。譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出され、税率は所有期間で変動します。
  
• 相続税
  不動産を相続した際にかかる税金です。基礎控除額を超えた場合のみ課税されますが、相続人ごとに申告が必要です。
  
• 贈与税
  贈与による名義変更では、年間110万円を超える贈与は課税対象となります。贈与税は累進課税となります。
  

名義変更のタイミングや方法によって課税内容が異なるため、事前に税務署や専門家に相談することをおすすめします。特に「不動産売却 確定申告」も忘れず対応しましょう。

名義変更費用を抑えるコツと注意事項

名義変更費用を抑えたい場合は、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 自分で手続きを行う
  司法書士へ依頼せず、自分で法務局に申請することで報酬分の費用を節約できます。必要書類（登記原因証明情報、売買契約書、本人確認書類など）を揃え、法務局へ提出します。
  
• 必要書類を事前に確認
  書類の不備があると再発行や手続きのやり直しで余計な費用や時間がかかります。法務局や専門サイトで最新の必要書類を確認しておきましょう。
  
• ケースごとの違いに注意
  相続や贈与、離婚など理由によって必要な手続きや費用が異なります。例えば、相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書が必要になり、贈与の場合は贈与契約書が必要となります。
  
• 費用の目安を把握する
  売却する物件の種類（マンション、一軒家、土地）によっても費用が異なるため、事前に見積もりや査定を依頼しておくと安心です。
  

費用を抑えるには自分での手続きが有効ですが、手続きミスによるトラブルや追加費用の発生を避けるため、必要に応じて専門家へ相談することも重要です。

相続・離婚・贈与などケース別の名義変更手続きと注意点

相続による不動産売却 名義変更の流れ – 亡くなった親名義の家・土地の売却や相続登記手続きの流れを解説

相続で不動産を取得した場合、まず相続登記を行い名義を変更する必要があります。名義が被相続人のままでは売却できないため、法務局での手続きが必須です。主な流れは以下の通りです。

1. 遺言書や遺産分割協議書の作成
2. 必要書類（戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など）の収集
3. 法務局で相続登記の申請
4. 新名義人の名義に変更後、不動産売却手続きへ

下記のテーブルは必要書類の一例です。

手続き	必要書類例
相続登記	戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書など
売却	登記済証、身分証明書、印鑑証明書、売買契約書など

ポイントとして、名義変更が遅れると売却や確定申告に支障が出るため、早めの対応が重要です。

離婚・共有名義の場合の名義変更と売却 – 離婚や共有名義の家を売却する際の流れや注意点を具体的に案内

離婚や共有名義の不動産を売却する場合、名義変更や持分整理が必要です。不動産の所有者全員の合意が不可欠で、売却益の分配方法も明確にしておきましょう。

• 離婚時は財産分与の合意書を作成
• 共有名義の場合は持分ごとに売却意思を確認
• 売却後の確定申告や税金にも注意

名義変更や売却の際は、下記のようなトラブルが発生しやすいです。

• 一方が売却に同意しない
• 必要書類が揃わない
• 売却益の分配で揉める

トラブル防止のためには、司法書士など専門家への相談が有効です。

贈与による名義変更・売却のポイント – 生前贈与による名義変更や売却時の注意点、費用・税金を詳しく説明

生前贈与で不動産の名義を変更する場合、贈与契約書の作成と贈与登記が必要です。贈与税や登録免許税など費用が発生するため、事前の資金計画が重要となります。

項目	内容
贈与契約書	書面で作成し、双方の署名押印が必要
登録免許税	固定資産評価額の2%が目安
贈与税	基礎控除110万円を超える部分に課税
その他必要書類	印鑑証明書、住民票、登記識別情報など

売却時には取得費や譲渡所得税の計算も必要となるため、税理士への相談もおすすめです。

土地と建物の名義が異なる場合の手続き – 土地と建物の名義が異なる場合の売却・名義変更の手順と注意事項

土地と建物の名義が異なる場合、双方の名義人全員の同意がなければ売却はできません。名義人が異なる理由としては、相続や贈与、過去の契約上の事情が考えられます。

• 土地名義人と建物名義人それぞれから承諾を得る
• 必要に応じて名義統一の手続き（贈与や売買契約）を検討
• 司法書士や不動産会社に相談し、適切な手続きを行う

名義が異なるまま売却手続きを進めてしまうと、登記や税金トラブルのリスクが高まります。事前に名義の確認と整理を行い、スムーズな売却を目指しましょう。

不動産売却時の名義変更に関するトラブル・リスクと解決策

名義変更しないまま売却するリスク

名義変更をしないまま不動産を売却すると、重大な法的・金銭的リスクが発生します。たとえば、所有権が正式に移転されていないため、買主が法的に物件を取得できず、後からトラブルになるケースが多いです。特に相続や贈与を経て名義が変更されていない場合、相続人全員の合意が必要となり、手続きに多大な時間と費用がかかります。さらに、固定資産税や譲渡所得税の負担者が不明確になり、後から請求が発生することもあります。

主なリスクを下記にまとめます。

リスク内容	詳細説明
所有権移転無効	登記簿上の名義人が変わらないため、売買そのものが無効になる可能性がある。
税金トラブル	固定資産税や譲渡所得税の納税義務者が不明確になり、後日追徴される場合がある。
相続・贈与の問題	遺産分割や贈与手続き未完了の場合は、全相続人の同意が必要となる。
買主への損害賠償請求	名義変更不備で取引が無効になり、損害賠償請求を受ける可能性がある。

名義変更を巡るよくあるトラブルと対応策

名義変更にまつわるトラブルは多岐にわたります。たとえば、「亡くなった親の名義のまま家を売却しようとしたが、法務局で手続きできなかった」「土地と建物の名義が異なり、売却時に手続きが二重になった」などが典型例です。こうしたトラブルを防ぐには、事前に名義人を正確に確認し、必要な書類をすべて揃えることが重要です。

よくあるトラブルとその対応策をリストで整理します。

相続登記未完了物件の売却不能

• 相続登記を先行して完了させる

名義人が多数存在し合意が得られない

• 全員の同意書・委任状を準備

土地と建物の名義が異なる

• それぞれの名義人の承諾と手続きを別途実施

名義変更費用や必要書類の認識不足

• 司法書士や専門家に事前相談し、費用・書類を明確に把握

特に相続や贈与のケースでは、戸籍謄本・遺産分割協議書などの取得と、法務局への正確な申請が不可欠です。売却前に必ず専門家へ相談し、名義変更手続きを適切に進めましょう。

売買契約書・覚書の正しい作成と注意点

不動産売買では、契約書および覚書の内容と署名捺印が極めて重要です。契約書に名義人全員の署名・実印がなければ、後日「契約無効」とされる恐れがあります。名義変更のための覚書を作成する場合も、当事者の合意内容を明確にし、日付・住所・氏名・押印を正確に記載する必要があります。

主な注意点は以下の通りです。

1. 契約当事者の正確な記載（住所・氏名・押印）
2. 名義人全員の署名と実印が必須
3. 物件の表示や売買条件を明確に記載
4. 覚書や合意書が必要な場合は、必ず専門家に確認
5. 書類の不備や記載漏れがあると登記申請が認められないことがある

下記のような項目を契約書や覚書に盛り込みましょう。

項目	内容例
物件の表示	所在地、地番、建物の構造・面積など
売買金額	売却価格、支払い方法、手付金の有無
契約当事者	売主・買主の住所、氏名、押印
合意内容	名義変更の時期、必要書類の準備、費用負担の明確化
特約事項	代理人対応や相続時の条件、トラブル時の対応方法

名義変更や売買契約においては、司法書士や不動産会社と連携し、正しい書類作成と手続きに努めることでトラブルを未然に防ぐことができます。

不動産売却 名義変更の専門家依頼・サポート活用法

司法書士・専門家に依頼する場合の流れと費用

不動産売却の名義変更は、専門的な知識が求められるため、多くの場合は司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。依頼の流れとしては、まず事前相談で状況や必要書類の確認を行い、見積もりを取得します。その後、正式に依頼し、必要書類を揃えたうえで登記申請を進めます。専門家は不動産登記簿や戸籍謄本、固定資産評価証明書などを確認し、法務局への申請手続きを代行します。費用相場は物件や地域によって異なりますが、一般的に5万円～10万円程度が多く、相続や贈与が絡む場合は追加費用が発生することもあります。下記のテーブルで主な費用項目をまとめます。

項目	費用目安	備考
司法書士報酬	5万円～10万円	内容・地域で変動
登録免許税	固定資産評価額×0.2%～2%	名義変更の種類による
書類取得費用	数千円～1万円	戸籍・住民票・評価証明書等
その他実費	数千円	郵送・交通費等

自分で手続きする場合と専門家依頼の比較

名義変更は自分でも可能ですが、専門家に依頼した場合と比較して手続きの難易度やリスクに違いがあります。下記にメリット・デメリットを整理します。

自分で行う場合

• 費用が抑えられる
• 手続きの知識や書類作成が必要
• 不備やミスによる手続き遅延やトラブルのリスク

専門家に依頼する場合

• 手続きがスムーズで安心
• 正確な書類作成や法的リスク回避ができる
• 費用が発生する

家や土地の名義変更は、特に相続・贈与や売買契約の内容によって必要な書類や手続きが異なります。不動産売却を円滑に進めるためにも、状況に応じて専門家へ依頼するか、自分で手続きするかを事前に比較・検討することが重要です。

よくある相談・事例紹介

不動産売却の名義変更に関する相談は多岐にわたります。例えば「亡くなった親の名義のままの家は売却できるか」といったケースや、「相続手続きをせずに売却したい」「夫から妻への名義変更費用が知りたい」といった質問がよくあります。実際には、名義人が死亡している場合、相続登記を済ませてからでないと売却はできません。また、相続放棄や名義変更を怠ると、将来的なトラブルや売却時の手続き遅延につながることもあります。

実際の事例として、相続未登記の土地を売却しようとした際、必要書類を揃えられず手続きが長期化したケースや、売買契約書の名義人変更に覚書が必要となった事例があります。こうした場合も、司法書士や専門家のサポートを活用することで、書類準備から登記までスムーズに対応できるため、安心して不動産売却を進めることができます。

不動産売却 名義変更の実践チェックリスト・手続きミス防止ポイント

不動産売却 名義変更のチェックリスト – 手続き漏れを防ぐためのチェックリストを提示し全体像を掴む

不動産売却時の名義変更は、手続きの流れや必要書類を早めに把握することが重要です。ミスや抜け漏れを防ぐため、以下のチェックリストを活用してください。

項目	内容
売却前の所有者確認	登記簿謄本で名義人を確認
必要書類の準備	登記識別情報通知・印鑑証明書・固定資産評価証明書
売買契約書の締結	売買契約書・覚書の作成
司法書士の選定	登記手続きの依頼先を決定
申請書類の記入・確認	名義変更申請書・必要添付書類のチェック
法務局への申請	管轄法務局へ登記申請
登記完了後の確認	登記完了証・新しい登記簿謄本の取得

名義人が死亡している場合や、相続による売却、代理人が手続きを行う場合は、戸籍謄本や委任状など追加書類が必要になるので注意が必要です。

手続きミスを防ぐための注意事項 – よくあるミスや書類不備など注意点を具体的に説明

不動産売却における名義変更では、書類不備や記載間違いが非常に多く発生します。よくあるミスと防止ポイントは次の通りです。

• 必要書類の抜けや誤記
  登記識別情報通知や印鑑証明書の有効期限切れ、固定資産評価証明書の取り違えなどが多く見受けられます。事前に書類の有効期限や正確な内容を確認しましょう。
  
• 名義人の署名・押印漏れ
  売主や買主の署名・押印が漏れていると、法務局で登記が受理されません。必ず全員分の押印を事前にチェックしてください。
  
• 相続や贈与が関係する場合の追加書類不足
  亡くなった名義人の場合、戸籍謄本や遺産分割協議書が必要です。相続・贈与のケースは特に必要書類が多いので、司法書士など専門家に相談するのが安心です。
  
• 申請先の法務局の間違い
  不動産の所在地を管轄する法務局を選びましょう。誤った法務局に申請すると、手続きが遅延します。
  

名義変更の流れや必要な費用・税金もあわせて確認し、分からない点は早めに専門家や不動産会社に相談することが大切です。

申請後のフォローとトラブル対応 – 申請後に発生しやすいトラブルやその対応策を解説

名義変更の申請後にも、不備やトラブルが発生するケースがあります。主なトラブル例と対応策を押さえておきましょう。

• 登記内容に誤りがあった場合
  登記完了後、内容に誤りや抜けがあった場合は、法務局の窓口や司法書士に速やかに修正申請を依頼してください。
  
• 必要書類の追加提出を求められる
  法務局から追加書類の提出を求められる場合があります。迅速に対応できるよう、控えやコピーを保管しておくと安心です。
  
• 名義人の死亡や相続放棄が発覚した場合
  相続関係のトラブルが発覚した場合、遺産分割協議書や相続放棄申述受理証明書の提出が必要となるため、手続きを進めながら専門家に早めに相談しましょう。
  
• 売買契約書の内容不備によるトラブル
  覚書や合意書の不備は、後々の法的トラブルに発展することもあります。契約書類は必ず専門家のチェックを受けてください。
  

申請後も安心して取引を進めるために、手続きの進捗管理や書類の保管を徹底し、不明点があれば早めに相談することが安全です。

不動産売却 名義変更に関する最新情報・Q&A

2024年最新の法律・制度の変更点 – 最新の法改正や制度変更による影響を解説

2024年の不動産関連法改正では、名義変更に関する手続きや必要書類がさらに明確化されました。名義変更は売却や相続、贈与、離婚などさまざまなケースで必要となり、法務局への登記申請が必須です。新制度では本人確認書類や委任状の提出が厳格になり、不動産売買契約時の買主変更や名義人の死亡時にも、必要な手続きと書類が細かく定められています。

下記の表で主な変更点とポイントを整理します。

変更点	内容
本人確認の厳格化	登記申請時の本人確認書類・委任状などが厳格化
必要書類の明確化	不動産売買・相続・贈与・離婚などケースごとの必要書類が詳細化
手続きのオンライン化推進	一部の名義変更申請がオンラインでも対応可能へ
費用や税金の説明義務強化	登記費用や固定資産税評価額、確定申告の説明が義務化

法改正により、専門家への相談や司法書士への依頼が一層重要になっています。不動産売却時の名義変更は早めに準備し、必要書類の取得や最新制度の確認が重要です。

よくある質問と実務的アドバイス – 実際によく寄せられる質問を厳選し、現場での対応ポイントを解説

不動産売却と名義変更に関しては多くの疑問が寄せられます。現場でよくある質問と、実務的なアドバイスをまとめました。

• 家を売却する際に絶対にしてはいけないことは？
  無断で名義人以外が売却を進めることは厳禁です。また、名義変更前に売買契約を結ぶ場合は必ず合意書（覚書）を作成しましょう。
  
• 不動産の名義変更にかかる費用は？
  登記費用、登録免許税、司法書士報酬が発生します。物件の評価額やケース（相続・贈与・売買）によって金額が異なります。
  
• 亡くなった親名義の家は売却できる？
  相続登記が必須です。まず相続人で名義変更後、売却手続きを進めます。名義変更しないままでは売却できません。
  
• 自分で名義変更できる？
  法務局への申請や必要書類の準備ができれば自分でも可能ですが、専門知識が求められるため司法書士への依頼が確実です。
  
• 名義変更に必要な書類は？
  戸籍謄本、住民票、登記識別情報、印鑑証明書、不動産の登記事項証明書などが用途に応じて必要となります。
  
• 家の名義変更をどこに相談すればよい？
  司法書士、不動産会社、法務局が主な相談先です。個別の事情に応じて最適な専門家に相談しましょう。
  

今後の市場動向と名義変更の将来 – 不動産市場のトレンドや名義変更の今後の変化を展望

現在の不動産市場は相続や高齢化による名義変更需要が増加しており、今後もその傾向は続くと予想されます。特に2024年以降はオンライン化やデジタル手続きの普及が進み、申請の利便性が高まっています。しかし、手続きの厳格化や必要書類の増加も同時に進むため、早めの準備と専門家との連携が重要です。

名義変更の将来像としては、以下のような変化が見込まれます。

• オンライン申請や電子証明書の普及で手続きが簡略化
• 相続未登記の物件への法的対応強化
• 登記費用や税金に関する制度変更・軽減策の導入
• 海外からの不動産取引や名義変更の増加

不動産売却や名義変更は、時代とともにルールや必要書類が変化します。最新の法制度や手続きの流れを常に確認し、安心して資産運用を進めることが大切です。

会社概要

名称・・・熊本不動産買取センター
所在地・・・〒862-0920　熊本県熊本市東区月出2-5-37
電話番号・・・096-202-4620