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物件コラム

不動産売却の媒介契約で失敗しない完全ガイド｜種類の違いと選び方・手数料やトラブル対策まで徹底解説

著者：熊本不動産買取センター

不動産を売却する際、「媒介契約」の選び方ひとつで結果が大きく変わることをご存じですか？

実は、2023年度の不動産流通推進センターの調査によれば、日本国内の不動産売買の約【8割】が不動産会社との媒介契約を経て成立しています。にもかかわらず、「契約内容をよく知らずに不利な条件で進めてしまった」「専任と一般の違いがわからず後悔した」といった声も少なくありません。

「想定外の手数料や囲い込み、売却活動の進捗報告の有無など、知らなかったことで損をしたくない…」と感じていませんか？媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類があり、それぞれメリットとデメリット、費用やサポート内容にも違いがあります。現在、都市部の中古マンション売却では専任媒介契約が全体の【約60%】を占めるなど、選択肢による成約率や販売日数の差も明らかです。

この記事では、法律的な仕組みから契約書の注意点、手数料の相場やトラブル事例まで、実際の売主が「後悔しないために知っておくべき」重要ポイントを徹底解説します。

最後まで読むことで、「自分に最適な媒介契約の選び方」と「売却で損をしないための実践ノウハウ」が手に入ります。不動産売却を成功させたい方は、ぜひ続きをご覧ください。

スムーズで安心の不動産売却をサポートします – 熊本不動産買取センター

熊本不動産買取センターでは、不動産売却に関するお悩みに真摯に対応し安心・迅速な取引をサポートいたします。仲介ではなく直接買取に特化することで、仲介手数料不要・即現金化・瑕疵担保責任なしなど、売主様にとって負担の少ないお取引を実現しております。戸建て・マンション・土地など、あらゆる不動産に対応可能です。売却を急がれる方や相続・空き家などのお悩みをお持ちの方もぜひ熊本不動産買取センターにご相談ください。安心してお任せいただける体制を整えておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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不動産売却の媒介契約とは？基本の仕組みと重要ポイント解説

不動産売却を成功させるには、媒介契約の正しい理解が不可欠です。媒介契約とは、売主が不動産会社に物件の売却を依頼する際に締結する契約です。自身の利益や売却活動を左右する重要な役割を果たします。契約の種類や内容を詳しく知ることで、納得できる取引が可能になります。

媒介契約の法律的な位置づけと役割

媒介契約は、不動産売却における売主と不動産会社の関係や責任を明確にする法的な契約です。宅地建物取引業法に基づき、媒介業務を依頼する際に締結が義務付けられています。この契約によって、会社は売主の代理として買主を探し、売却活動を実施します。

媒介契約には主に三つの種類があります。

種類	特徴	販売活動の自由度	買主への直接取引	販売状況の報告義務	レインズ登録義務
一般媒介契約	複数社と契約可能。自由度が高い	高い	可能	なし	なし
専任媒介契約	1社のみと契約。自分で買主を見つけられる	中程度	可能	2週間に1回以上	必須
専属専任媒介契約	1社のみと契約。自分で買主を見つけられない	低い	不可	1週間に1回以上	必須

このように契約形態によって不動産会社の義務や売主の自由度が変化します。不動産会社が行う販売活動や報告義務の範囲も異なるため、自身の希望や物件の状況に合わせて最適な契約を選ぶことが大切です。

媒介契約書の必須記載事項と注意点

媒介契約書には、売主が安心して売却活動を行うための重要な内容が定められています。主な記載事項は下記のとおりです。

物件の所在地や面積、権利関係
媒介業務の内容および範囲
手数料の額と支払い時期
契約の有効期間
契約解除に関する事項
報告義務やレインズ登録の有無

必ず契約書の内容を確認し、不明点は事前に質問しましょう。手数料の上限や報酬額、契約期間、解約条件などは特にトラブルになりやすい部分です。契約書にサインする前に、内容が正確か、業者間で不利な条件がないかチェックすることが大切です。

媒介契約書と売買契約書の違い

媒介契約書と売買契約書は、役割もタイミングも異なります。

項目	媒介契約書	売買契約書
締結のタイミング	売却活動を依頼する時点	買主が決まり売買が成立する時点
主な当事者	売主・不動産会社	売主・買主
主な内容	販売活動の依頼・手数料など	売買条件・引渡し日・代金など
目的	仲介業務の範囲と責任を明確化	売買条件の最終合意

媒介契約書は「売却活動のための依頼契約」、売買契約書は「所有権移転のための本契約」と覚えておくと分かりやすいです。両者を混同しないよう注意し、それぞれの内容をよく確認してから署名することが重要です。

媒介契約の種類と特徴比較｜一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の選び方

不動産売却において媒介契約は、売主が不動産会社に販売活動を依頼するための重要な契約です。媒介契約の種類や内容を正しく理解することで、スムーズかつ納得のいく取引が可能になります。ここでは、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いを比較し、選び方のポイントを解説します。

種類	複数社依頼	自己発見取引	レインズ登録義務	報告義務	契約期間の上限
一般媒介契約	可能	可能	任意	なし	制限なし
専任媒介契約	不可	可能	義務	2週に1回以上	3か月以内
専属専任媒介契約	不可	不可	義務	1週に1回以上	3か月以内

一般媒介契約の特徴と向いているケース

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

メリット

複数社依頼が可能なため、より多くの買主候補にアプローチでき、販売機会が広がります。
自己発見取引も可能で、自分で買主を見つけた場合は直接契約できます。
競争原理が働くため、各社が積極的に販売活動しやすい傾向があります。

デメリット

各社の販売活動状況がわかりにくく、積極性に差が出やすいです。
「囲い込み」対策として、販売状況の確認や情報共有をこまめに行うことが重要です。

向いているケース

売却を急いでいない場合や、複数社の対応を比較検討したい方に適しています。

専任媒介契約の特徴と注意点

専任媒介契約は1社の不動産会社にのみ売却を依頼しながら、自分で買主を見つけて直接契約することもできる契約です。

特徴・利点

レインズ登録が義務付けられているため、より多くの業者間で物件情報が共有されます。
2週間に1回以上の進捗報告義務があり、販売状況を把握しやすいです。
1社が責任を持って販売活動を行うため、売主との連携が取りやすくなります。

注意点

他社への重複依頼ができません。
契約期間は原則3か月以内です。
会社選びを慎重に行う必要があります。

この契約は、不動産会社と密に連携を取りたい方や、販売活動の透明性を重視する方におすすめです。

専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を一任し、自分で買主を見つけても必ずその会社を通して契約する必要があります。

強み・メリット

1週間に1回以上の報告義務があり、販売活動の進捗をタイムリーに知ることができます。
レインズへの登録が義務となり、業者間での情報流通が徹底されます。
会社側も販売活動に一層注力しやすい契約形態です。

デメリット

自己発見取引が不可で、自分で買主を見つけても直接契約できません。
1社に全てを任せるため、不動産会社選びに失敗すると販売活動が不十分になるリスクがあります。

この契約は、売却を急ぎたい場合やサポートを重視する場合に選ばれています。信頼できる会社を慎重に選びましょう。

媒介契約の手数料・費用相場と値引き交渉のポイント

仲介手数料の計算方法と法的上限

不動産売却で発生する仲介手数料は宅建業法によって上限が定められています。手数料は「売買価格」に応じて計算され、以下のような段階式が基本です。

売買価格	仲介手数料の上限（税抜）
200万円以下の部分	売買価格の5%
200万円超～400万円以下	売買価格の4%＋2万円
400万円超の部分	売買価格の3%＋6万円

例えば2,500万円の物件の場合、手数料は「2,500万円×3％＋6万円」で算出されます。仲介手数料は1社ごとに発生し、媒介契約書には具体的な金額と支払いタイミングが明記されます。なお、仲介手数料の上限を超える請求は認められていません。

一般媒介と専任媒介の手数料やサービス内容の違い

媒介契約の種類ごとに、提供されるサポートや発生する費用には違いがあります。

契約形態	手数料の上限	主なサービス内容
一般媒介	上限あり	複数社に依頼可、販売報告義務なし、自由度が高い
専任媒介	上限あり	1社限定、販売状況の定期報告義務、積極的な販売活動
専属専任媒介	上限あり	1社限定、より頻繁な報告義務、自主的な買主探しは不可

手数料の金額自体はどの契約でも法的上限は同じですが、専任媒介や専属専任媒介の方が手厚いサポートや報告義務があり、売却活動がより積極的に行われます。自分に合った契約形態を選ぶことが、満足のいく売却につながります。

手数料値引き交渉で注意すべきポイント

仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、いくつか注意点があります。

交渉前に相場や法的な上限を把握しておく
値引きに応じてサービス内容が削減されないか確認する
具体的な根拠を伝え、誠実な交渉を心がける

値引き交渉に成功した例として、「売却が短期間で決まりそうな場合」や「複数の物件を同時に依頼する場合」などがあります。ただし、過度な値引きを求めると、サポートに影響が出る場合もあるため、慎重に判断しましょう。トラブル防止のためにも、契約前に媒介契約書の内容をしっかり確認することが大切です。

媒介契約の締結から売却活動までの流れと必要書類

媒介契約締結までの具体的な流れ

不動産売却を成功させるためには、媒介契約の締結が重要なスタートとなります。まずは不動産会社に査定を依頼し、物件の価格や状況を把握します。その後、複数の会社から査定価格やサービス内容を比較検討し、信頼できる会社を選定します。選んだ会社と媒介契約を結び、契約書の内容をしっかり確認したうえで署名・押印します。契約締結後は、レインズへの登録や広告活動、内覧対応など本格的な売却活動が始まります。

下記の流れで進みます。

不動産会社に査定を依頼
査定結果とサービス内容の比較
媒介契約の種類を選択
契約内容の確認・締結
売却活動の開始

この一連の手順を踏むことで、スムーズな売却活動につながります。

媒介契約に必要な書類一覧と取得方法

媒介契約の締結には、正確な情報と書類の準備が欠かせません。下記のテーブルは、媒介契約締結時に必要となる主な書類とその取得方法です。

書類名	取得場所	概要・注意点
登記簿謄本	法務局	物件の所有者や権利関係を確認するために必須。最新のものを用意。
印鑑証明書	市区町村役場	売主本人確認のため、3ヶ月以内発行のものが望ましい。
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカード等	住所・氏名が一致するものを準備。
固定資産税納税通知書	市区町村役場	税額や課税明細の確認に必要。
建築確認済証・検査済証	保管書類	建物の場合は安全基準適合を証明。
管理規約・重要事項説明書	マンション管理組合	分譲マンションの場合に必要。

上記の書類は事前に揃えておくことで、媒介契約や売買契約、確定申告の手続きがスムーズに進みます。

媒介契約を結ばないリスクと注意点

媒介契約を締結しない場合や、口頭のみで依頼した場合にはさまざまなリスクが発生します。具体的には、不動産会社が責任を持った販売活動を行わない、トラブル発生時の責任範囲が曖昧になる、仲介手数料やサービス内容に関する証拠が残らないなどが挙げられます。また、媒介契約書を交わさないまま売買契約を進めると、後から手数料や諸条件で不利益を被ることもあります。

媒介契約書には、契約期間や手数料、報告義務、解除条件など重要な事項が記載されているため、必ず書面で締結し内容を確認してください。特に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、解除や違約金、報告義務違反の罰則などにも注意が必要です。信頼できる会社と正規の契約を結ぶことで、安心して取引を進めることができます。

物件タイプ別の媒介契約選びと売却成功のポイント

マンション売却に適した媒介契約と注意点

マンション売却では、都市部と地方部で市場特性が大きく異なります。都市部の場合、買主の需要が高く、複数社に依頼できる一般媒介契約が選択肢となることが多いです。複数の不動産会社が競合することで、販売活動が活発になりやすいのが特徴です。

一方、地方部では物件の流動性が低いため、販売力の高い1社に絞る専任媒介契約や専属専任媒介契約が有効です。専任契約の場合、不動産会社には定期的な販売状況の報告義務やレインズへの登録義務があり、売主が情報を把握しやすいメリットがあります。

注意点として、マンション特有の管理規約や修繕履歴、共用部の状況も査定や売却活動に影響するため、説明責任を果たすことが重要です。また、媒介契約書には仲介手数料の上限や契約期間、解除方法が明記されているかも必ず確認しましょう。

契約種類	都市部のおすすめ度	地方部のおすすめ度	主なメリット	主な注意点
一般媒介契約	高	低	複数社競争で高値売却が期待	連絡や手続きが煩雑になることも
専任媒介契約	中	高	報告義務で進捗が明確	1社依存で比較検討がしにくい
専属専任媒介契約	低	高	全面的な販売活動に期待	自力で買主を見つけても直接売却不可

土地・戸建て売却におすすめの媒介契約

土地や戸建ての売却は、マンションに比べて流動性が低いことが多く、特に地方や郊外では買主を見つけるのに時間がかかることもあります。このため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択し、販売活動を重点的に行ってもらう方法が効果的です。

専任媒介契約なら、売主が自分で買主を見つけた場合でも直接契約ができるため、仲介手数料を抑えることが可能です。また、専属専任媒介契約は、不動産会社による販売サポートが手厚くなるため、早期売却を目指す場合に向いています。

選択時には、契約期間や解除条件、手数料の詳細を媒介契約書でしっかり確認し、必要に応じて複数の会社で査定を受けて比較検討しましょう。土地の場合、境界確定や測量、古家付きの場合の現況渡し・解体の有無なども重要なチェックポイントです。

ポイント	専任媒介契約	専属専任媒介契約
販売活動の手厚さ	〇	◎
売主の自由度	◎	△
早期売却の期待度	〇	◎
契約解除の柔軟性	〇	△

成功事例から学ぶ媒介契約の活用法

実際の売却成功例では、物件や市場状況に合わせて媒介契約を選択したことが好結果につながっています。例えば、都市部のマンション売却では、まず一般媒介契約で複数社に依頼し、最も提案力や営業力が高い会社と専任媒介契約を締結した結果、希望価格で早期売却できたケースがあります。

また、地方の戸建て売却では、専属専任媒介契約を選び、不動産会社と密に連携しながら販売戦略を立てたことで、買主との価格交渉もスムーズに進みました。このように、信頼できる担当者と情報共有を密にすることで、囲い込みや売却活動の停滞を防ぐことができます。

売却活動を成功させるためには、契約前に媒介契約書の記載事項や手数料、契約期間、解除条件などを丁寧に確認し、疑問点は必ず相談しましょう。さらに、売主自身も市場動向や物件の強み・弱みを理解し、適切な対応を取ることが重要です。

媒介契約の解除・更新・違約金・トラブル対策完全ガイド

媒介契約の期間と自動更新ルール

媒介契約の期間は契約形態ごとに上限が決められています。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれも、最長3カ月までが原則です。期間満了後は再契約や更新が必要で、自動更新についても注意が必要です。専任媒介や専属専任媒介の場合、自動更新は原則として認められていません。契約期間満了時には必ず更新手続きや再契約が求められます。

下記の表で各契約タイプの期間・更新ルールを比較します。

契約種類	最長期間	自動更新	期間満了時の対応
一般媒介契約	3カ月	会社ごと	再契約または終了
専任媒介契約	3カ月	原則不可	更新手続きが必要
専属専任媒介契約	3カ月	原則不可	更新手続きが必要

契約書に記載された期間や更新条件は必ず事前に確認し、意図しない自動更新やトラブルを避けることが重要です。

媒介契約解除の具体的手続きと注意点

媒介契約を解除したい場合は、書面やメールなど記録が残る方法が推奨されます。解除の意思表示は、専任・専属専任・一般いずれも「媒介契約解除通知書」などを利用し、明確に行いましょう。解除通知は内容証明郵便で送るとトラブル防止に役立ちます。

解除手続きの主な流れ

契約書・契約期間・解除条件を確認
解除理由を整理
解除通知書を作成
不動産会社に通知し、書面で受領確認

一般的に媒介契約の解除自体に違約金は発生しませんが、すでに買主が見つかり売買契約が成立している場合は手数料が必要となるケースもあります。解除のタイミングや内容によってはトラブルになるため、事前相談と正確な書類管理が重要です。

囲い込みや報告義務違反などのトラブル事例と対処法

媒介契約で多いトラブルには「囲い込み」や「報告義務違反」があります。囲い込みとは、不動産会社が他社からの買主紹介を断り自社での取引に固執する行為です。また、専任媒介・専属専任媒介契約では売主への販売活動報告が義務付けられていますが、これが守られないケースも見受けられます。

主な対処法は以下の通りです。

不動産会社の販売活動状況を定期的に確認する
レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録状況をチェックする
囲い込みの疑いがあれば、他社や第三者機関に相談する
報告義務違反があれば、契約書に基づき改善を求める

万が一トラブルが解決しない場合は、不動産適正取引推進機構や消費者センターなど公的機関への相談も検討しましょう。不安や疑問があれば、早めに相談や確認を行うことが安全な取引への第一歩です。

信頼できる不動産会社選びと査定サービスの活用法

良質な不動産会社を見極めるポイント

不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。まず、これまでの売却実績や利用者の口コミを確認することで、その会社の信頼性や対応力が判断できます。免許番号の有無や免許の更新回数も、業者の法令遵守や事業継続性を測る重要な指標です。

担当者とのやり取りでは、説明が丁寧で分かりやすいか、迅速なレスポンスがあるかをチェックしましょう。依頼前に複数の会社を比較し、下記の観点を意識してください。

チェックポイント	確認方法
売却実績	紹介事例・成約件数
免許番号・更新回数	免許証番号の桁数や更新回数
担当者の説明・対応	質問への対応・連絡の速さ
口コミ・評判	インターネットや知人の評価

信頼性や透明性を重視し、安心して任せられる会社を選ぶことが大切です。

一括査定サービスの仕組みと使い方

一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社から査定価格やサービス内容の提案を一度に受け取ることができます。これにより、各社の査定額や対応の違いが明確に分かり、選択の幅が広がるのが大きなメリットです。

依頼時は物件情報や希望条件を入力し、各社の担当者から届く査定結果や提案内容を比較します。手間なく複数社を比較できる反面、個人情報の管理や査定額が高すぎる場合の根拠確認などには注意が必要です。

複数社から査定を取ることで、相場感がつかめる
査定額だけでなく、連絡のスピードや提案内容を比較する
査定額が極端に高い場合は、その根拠や実現性を必ず確認する

慎重に比較検討することで、より納得のいくパートナー選びが可能になります。

不動産会社のサービス比較と選び方のコツ

不動産会社を選ぶ際は、手数料やサポート内容、売却までの流れなどを総合的に比較することが重要です。特に仲介手数料は上限が法律で決まっていますが、会社によってサービスの質やフォロー体制に違いがあります。

下記のテーブルでサービス比較のポイントを整理します。

比較項目	主なチェック内容
仲介手数料	上限・割引の有無、支払いタイミング
売却サポート	広告活動、レインズ登録、販売戦略の提案
連絡・報告体制	定期報告の有無、売却活動の進捗共有
契約内容	媒介契約の種類、契約期間、解除条件

手数料やサービス内容を明確にし、疑問点は事前に質問して納得した上で契約しましょう。サポート体制が充実している会社は、売却活動の進行やトラブル対応でも安心です。複数社を比較し、自分の希望や条件に合った会社選びを心がけてください。

媒介契約に関するよくある疑問と専門的解説集

媒介契約選びに関するよくある質問

不動産売却時に重要な媒介契約について、多くの方が抱く疑問を分かりやすく専門的に解説します。媒介契約は大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。

種類	複数社依頼	自力で買主発見	レインズ登録義務	報告義務	契約期間の上限
一般媒介契約	可能	可能	なし	なし	制限なし
専任媒介契約	不可	可能	あり	2週間毎	3ヶ月
専属専任媒介契約	不可	不可	あり	1週間毎	3ヶ月

よくある質問とポイント

どの媒介契約が自分に合う？
早期売却や手厚いサポートを重視するなら専任媒介や専属専任媒介契約が向いています。
幅広い会社に依頼したい場合や自分で買主を探したい場合は一般媒介契約が適しています。
媒介契約書にはどんな内容を記載するのか？
物件情報、契約期間、仲介手数料の上限、販売活動の内容、解除方法などが明記されます。
仲介手数料の相場は？
売買価格×3％+6万円（税別）が上限となっています。
媒介契約書を結ばないとどうなる？
口頭のみではトラブルの原因になるため、必ず書面で契約内容を確認しましょう。

契約解除やトラブル時の対処に関する質問

媒介契約を結んだ後に起こりがちなトラブルや、契約解除の手続き方法について詳しく解説します。不動産売却時に安心して対応できるよう、典型的な事例とその解決策をまとめました。

代表的なトラブルと解決策

売れない場合の対応方法
専任媒介契約や専属専任媒介契約は3ヶ月ごとに見直し可能。販売状況の報告をもとに、契約内容の見直しや他社への切り替えを検討しましょう。
専任媒介契約を解除したい時の手順
書面またはメールで解除通知を行いましょう。違約金は原則発生しませんが、契約書に定めがある場合には確認が必要です。
囲い込みや売却活動の不透明さ
定期的な報告を求めたり、レインズ登録の有無を確認することで、販売活動の透明性を確保できます。
手数料や契約内容のトラブル
手数料の値引き交渉は可能ですが、相場を把握し、契約書の記載内容を事前にしっかり確認しましょう。

トラブル時の相談先リスト

不動産会社の担当者
不動産業界団体（宅地建物取引業協会など）
各都道府県の不動産取引相談窓口

正しい知識と冷静な対応が、トラブル回避と円滑な不動産売却につながります。

地域	物件種別	直近成約件数	平均成約価格（万円）	前年比価格変動
首都圏	マンション	増加	5,400	+2%
首都圏	戸建て	横ばい	4,200	+0.5%
地方都市	マンション	微増	2,900	+1%
地方都市	戸建て	減少	2,100	-1.5%