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物件コラム

離婚で不動産売却の流れと注意点を解説|財産分与やローン問題・タイミングのポイント

著者:熊本不動産買取センター

離婚に直面したとき、「不動産の売却や財産分与、住宅ローンの返済はどうすればいいのか」と悩む方は少なくありません。実際、国の統計では、離婚の約3割で不動産の取り扱いが問題となり、うち半数以上が名義やローン、分与金額などでトラブルを経験していることが分かっています。

特にマイホームやマンションを所有している場合、売却のタイミングや査定方法、税金や諸費用の負担、名義変更の手続きなど、検討すべきポイントが多岐にわたります。「損をせず、スムーズに手続きを進めたい」「将来の生活を守りたい」と願うのは当然です。

ですが、無計画な売却や知識不足のまま進めてしまうと、想定外の費用負担や財産分与の不平等、ローン返済でのトラブルなど、深刻なリスクにつながることもあります。たとえば、住宅ローンが残る家の売却では、ローン残高が査定額を上回る「オーバーローン」問題も近年増加傾向です。

このページでは、離婚に伴う不動産売却の全体像から、具体的な手続き・注意点・失敗事例とその回避策まで、実務経験豊富な専門家が最新の公的データや現場ノウハウをもとに徹底解説します。

最後まで読むことで、「自分に合った最適な売却方法」「損失回避のためのチェックポイント」「安心して次の一歩を踏み出すための流れ」がすべて分かります。今抱えている不安や疑問を、一つひとつクリアにしていきましょう。

スムーズで安心の不動産売却をサポートします – 熊本不動産買取センター

熊本不動産買取センターでは、不動産売却に関するお悩みに真摯に対応し安心・迅速な取引をサポートいたします。仲介ではなく直接買取に特化することで、仲介手数料不要・即現金化・瑕疵担保責任なしなど、売主様にとって負担の少ないお取引を実現しております。戸建て・マンション・土地など、あらゆる不動産に対応可能です。売却を急がれる方や相続・空き家などのお悩みをお持ちの方もぜひ熊本不動産買取センターにご相談ください。安心してお任せいただける体制を整えておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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離婚に伴う不動産売却の基礎知識と全体像

離婚に際して不動産売却は大きな決断となります。夫婦共有の家やマンションなどの資産は、財産分与や住宅ローン、名義変更など多くの手続きが発生するため、慎重な判断が必要です。不動産会社や弁護士への相談を早めに行うことで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却と新生活のスタートを切ることができます。特にオーバーローンや共有名義のケースでは、金融機関や専門家のアドバイスを受けることが重要です。

離婚 不動産売却 流れの詳細解説 – 手続きのステップを時系列で説明し、ユーザーが行動をイメージしやすくする

離婚に伴う不動産売却の流れは以下のようになります。

  1. 不動産の査定依頼と価格確認
  2. 財産分与の協議・合意
  3. 売却方法(仲介・買取)の選択
  4. 売却活動と買主の決定
  5. 売買契約の締結
  6. 引渡しと代金受領
  7. 税務申告や名義変更手続き

この流れで大切なのは、早い段階で夫婦間の合意を形成すること必要書類や住宅ローン残高の確認です。共有名義やローンの残債がある場合は、金融機関との調整も必要になります。物件ごとに異なる手続きが発生するため、以下のようなチェックリストを活用すると安心です。

ステップ必要な対応注意点
査定依頼不動産会社選定地域の相場を把握
財産分与協議合意書作成弁護士同席推奨
売却方法決定仲介or買取期間と価格を比較
売買契約契約書確認名義人全員の署名
引渡し残債清算返済証明書取得

離婚 不動産売却 注意点の具体例 – 失敗事例やよくあるトラブルを交え、注意すべきポイントをわかりやすく解説

不動産売却でよくあるトラブルには下記が挙げられます。

  • 共有名義のまま売却を進め、どちらかの同意が得られず取引が中断する
  • オーバーローンで売却価格がローン残高を下回り、現金負担が発生する
  • 財産分与が曖昧なまま売却し、後々トラブルになる

これらを防ぐためのポイントは次の通りです。

  • 共有名義の場合、全員の同意と署名が必須
  • ローン残高や抵当権の有無を事前に確認し、金融機関とも調整する
  • 財産分与や売却益の分配を離婚協議書や公正証書で明確にしておく

特に都心部(渋谷、自由が丘、名古屋市、葛飾区、柏、京都など)の不動産は価格変動や流動性にも注意が必要です。

離婚 不動産売却 財産分与の基礎知識 – 財産分与の法的背景、計算方法、贈与税の関係性を詳述し理解を促す

財産分与は、婚姻中に築いた財産を公平に分ける制度です。不動産は評価額から住宅ローン残高を差し引いた純資産で分配されます。例えば、売却価格が3,000万円でローンが1,000万円残っていれば、純資産は2,000万円となり、それを分け合います。

また、不動産の財産分与には譲渡所得税が関わる場合があり、3,000万円特別控除の適用など税務知識も欠かせません。分与した側が贈与税を負担するケースや、確定申告が必要な場合もありますので、下記の表を参考にしてください。

項目内容
財産分与の対象不動産、現金、預貯金、株式など
計算方法売却益-ローン残高=分与対象額
税金譲渡所得税・贈与税・登録免許税など
必要書類売買契約書、登記簿謄本、離婚協議書

専門家に相談しながら、適切な分配と税務処理を行うことが重要です。

離婚前後の不動産売却タイミングの最適判断と影響

離婚前に家を売るメリット・デメリット – 税務や贈与税発生リスクを含めた離婚前売却の注意点を詳細解説

離婚前に不動産を売却する場合のメリットには、夫婦で合意したうえで売却金額を公平に分配しやすい点や、不動産の名義変更・手続きが比較的スムーズに進むことが挙げられます。売却益を財産分与として現金化できるため、分割トラブルを回避しやすいのも特徴です。

一方で、注意が必要なのが税務面です。離婚前に家を売却すると、贈与税や譲渡所得税のリスクが発生する場合があります。特に、売却益をどちらか一方に多く配分した場合や、不動産の名義がどちらか一方に偏っている場合は要注意です。住宅ローンの残債がある場合、金融機関との調整やローン完済も必要となります。

下記の表で主なポイントを整理します。

項目メリットデメリット・注意点
財産分与現金で分割しやすい配分割合で贈与税発生リスク
手続き名義変更が容易住宅ローン残債の調整必須
税務譲渡所得控除の活用売却益の税金計算が複雑化

売却の際は、税金や手続きの専門家に相談することをおすすめします。

離婚後に家を売るメリット・デメリット – 離婚後売却における税務優遇や財産分与との関係性を中心に説明

離婚後に家を売却するケースでは、財産分与が完了した後のため、各自の名義や持分に応じて売却益を受け取る流れになります。主なメリットは、離婚が成立していれば「3,000万円特別控除」などの税務優遇を受けやすくなる点です。また、財産分与後であれば贈与税の心配が少なくなります。

デメリットとしては、売却時に双方の合意形成が難しくなりやすいことや、住み続ける側が売却に同意しない場合にトラブルが発生しやすいことがあります。住宅ローンの返済も継続して必要となるため、名義やローン契約の整理が重要です。

売却後の資金計画や、住み替え・賃貸への移行についても早めに確認しておきましょう。

項目メリットデメリット・注意点
税務3,000万円特別控除が利用しやすい控除を受けるための条件確認が必要
財産分与贈与税のリスクが低い分与割合によるトラブル
手続き名義整理が明確同意形成の難易度が上がる

離婚後の売却は、専門家の助言を活用しつつ進めることが重要です。

離婚 家 売却 タイミングの判断ポイント – 個別ケースに応じた売却タイミングの考慮すべき要素を整理

不動産売却のタイミングは、夫婦の合意状況や住宅ローンの残高、子どもの進学など家族のライフイベントに大きく左右されます。判断の際には以下のポイントを意識しましょう。

  • 財産分与の合意が成立しているか
  • 住宅ローンの残債状況と売却価格の見通し
  • 売却による税金の発生タイミング
  • 子どもの転校や生活環境への影響
  • 地域の不動産市況(例:名古屋市や葛飾区などの価格動向)

また、オーバーローンの場合は任意売却やリースバック、共有名義の場合は名義整理の方法など、個別事情に応じた対策が不可欠です。

売却を検討する際は、複数の不動産会社への査定依頼や、弁護士・税理士への早期相談が安心です。正しいタイミングの見極めが、トラブル回避と有利な条件での売却につながります。

住宅ローン・オーバーローン問題と名義・持分の扱い方

離婚 オーバーローンの対応策と折半方法

住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回る場合、いわゆるオーバーローンの状態となります。離婚に伴いこのような状況が発生した場合、財産分与の方法や負担の分配が重要です。一般的に夫婦で共有名義の場合、残債務も原則として持分に応じて等分で負担するのが基本です。

オーバーローン時の対応策には以下のようなものがあります。

  • 売却しても残るローンは双方で分割して返済
  • どちらか一方が住み続けて債務を引き継ぐ
  • 不動産を任意売却し、その後の残債処理を金融機関と協議

下記のテーブルで主な対応策と特徴を整理します。

対応策メリット注意点
売却・残債を折半負担が公平信用情報に影響
一方が住み続け債務継続引越し不要、生活安定名義変更・金融機関承諾必要
任意売却債務減額も可能信用情報に影響

どの方法も金融機関との協議が不可欠であり、専門家や弁護士への相談が推奨されます。

住宅ローン残債がある家の売却可否と注意点

住宅ローンが残っている不動産を売却するには、売却代金でローンを完済できることが大前提となります。しかし、オーバーローン状態の場合は通常の売却が難しく、任意売却や金融機関との交渉が必要となります。

売却時の注意点は以下の通りです。

  • 売却価格がローン残高を下回る場合、差額の返済計画を立てる必要がある
  • 任意売却を行う場合、金融機関の承諾と手続きが必須
  • 売却後も残債が残る場合、双方の返済責任について合意書を作成しておくとトラブル防止に役立つ

売却不可となるケースでは、リースバックなどを活用して住み続ける選択肢や、ローンの借り換え、返済条件の変更を検討するのも有効です。各方法のメリット・デメリットを比較し、最適な方法を選択しましょう。

離婚 不動産売却 共有名義・名義変更の具体手続き

離婚時の不動産が共有名義である場合、名義や持分の処理が重要です。共有名義を解消する主な方法は以下の通りです。

  1. 一方が持分を譲渡し単独名義に変更する
  2. 不動産を売却し、売却代金を持分に応じて分配する

名義変更の手続きには登記申請が必要で、譲渡の場合は贈与税や譲渡所得税が発生する場合があります。手続きの流れは下記の通りです。

  • 共有者間で譲渡契約を締結
  • 必要書類(戸籍謄本、住民票、登記識別情報など)の準備
  • 法務局で所有権移転登記の申請

共有名義のまま放置すると、売却や再ローン時にトラブルが生じやすくなります。不動産売却や名義変更の際は、早めに専門家へ相談することが円滑な手続きのポイントです。

不動産査定の詳細と評価額の算出方法、活用法

家の査定に必要な書類と準備事項

不動産査定を依頼する際には、正確な評価を受けるために準備が欠かせません。用意すべき書類は物件の種類や状況によって異なりますが、主に下記が必要です。

書類・資料名内容の説明
登記簿謄本土地・家屋の権利関係や面積、名義の確認に使用
固定資産税納税通知書最新の評価額と税額が明記されている
間取り図・建築確認済証建物の構造や築年数、面積を証明
住宅ローン残高証明書現在のローン残高を証明する書類
身分証明書・印鑑査定時の本人確認に必要

ポイント

  • 共有名義の場合は、すべての名義人の同意が必要です。
  • 住宅ローンが残っている場合、残債も正確に把握しましょう。
  • 家の状態や修繕履歴も評価に影響します。分かる範囲で整理しておくとスムーズです。

複数社査定と不動産鑑定士の役割比較

家の価値を正しく把握するためには、複数の査定方法の違いと活用法を知ることが重要です。

査定方法特徴利用シーン
机上査定物件情報・周辺相場から簡易的に算出。現地調査なしで手軽。相場や概算を早く知りたい時
訪問査定現地で建物や周辺環境を調査し詳細に評価。売却を具体的に検討する時
不動産鑑定士による査定資格を持つ専門家が法的根拠に基づき評価。財産分与や訴訟、遺産分割など法的効力が必要な時

比較ポイント

  • 複数社に査定を依頼することで、価格の妥当性や売却戦略を検討しやすくなります。
  • 鑑定士による査定は費用がかかりますが、裁判所や調停での証拠として有効です。
  • 机上査定は無料が多く、最初の判断材料に適しています。

家の査定額を基にした財産分与と現金精算の進め方

家の査定額は、離婚時の財産分与や現金精算に直接関わる大切な指標です。分配方法を選ぶ際は、査定額を基準に公平性を意識しましょう。

財産分与・現金精算の主な流れ

  1. 査定額を基に家の価値を決定
  2. 住宅ローン残高や譲渡費用を差し引き、実質的な資産額を算出
  3. 夫婦間で分配割合を協議(多くは50:50が原則)
  4. 現金での精算や家の売却、どちらかが住み続ける場合の持分清算などを選択

注意点

  • オーバーローンの場合、家を売却してもローンが残るケースがあり、現金精算の方法や分担が重要です。
  • 名義やローンの債務者が異なる場合、金融機関や専門家への相談が不可欠です。
  • 財産分与後には、税金や確定申告が必要な場合もあるため、早めに準備を進めましょう。

このように、不動産査定額の活用は財産分与や今後の生活設計に大きく影響します。分からない点は専門家に相談し、納得できる形で手続きを進めることが大切です。

売却方法の種類とそれぞれのメリット・デメリット比較

離婚時の不動産売却にはいくつかの方法があり、それぞれに特徴や注意点があります。主な売却方法は仲介売却、不動産買取、任意売却、そしてリースバックです。状況や目的に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

売却方法主なメリット主なデメリット
仲介売却高値で売れる可能性が高い
売却先を選べる
販売期間が長くなる場合がある
手数料が必要
不動産買取早期現金化が可能
手間が少ない
市場価格より安くなる傾向
任意売却ローン残債が多くても売却可能
競売より高く売れる
債権者の同意が必要
信用情報に影響する可能性
リースバック住み続けられる
資金調達ができる
買取価格が低い
家賃負担が発生する

それぞれの方法を比較し、自身と家族の将来設計に合った売却方法を検討しましょう。特に共有名義や住宅ローンの有無により選択肢が変わるため、事前にしっかり確認することが大切です。

仲介売却の流れと注意ポイント

仲介売却は、不動産会社に依頼して一般の購入希望者を探す方法です。相場より高く売却できる可能性があるため、多くの方が選択しています。流れは以下の通りです。

  1. 査定依頼・不動産会社選び
  2. 媒介契約の締結
  3. 売却活動・内見対応
  4. 売買契約の締結
  5. 引き渡し・残金決済

主な注意点

  • 契約前に複数社で査定を取り、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
  • 共有名義の場合は、全員の同意が必要です。
  • 売却益が出れば譲渡所得税や確定申告が必要になるケースもあるため、税金面の確認も忘れずに行いましょう。
  • 離婚協議書で売却条件や分配方法を明確に決めておくことで、トラブルを防げます。

不動産買取と任意売却の違いと利用ケース

不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。売却までが早く、現金化を急ぐ場合や周囲に知られず売りたい場合に適しています。任意売却は、住宅ローンが残っていてオーバーローン状態のとき、金融機関の同意を得て売却を行います。

不動産買取が向いているケース

  • 早急に現金化したい
  • 物件の状態が良くない
  • 近隣に知られず売却したい

任意売却が向いているケース

  • ローン残債が物件の売却価格を上回る(オーバーローン)
  • 競売を回避したい

どちらも通常の仲介売却より価格は下がりますが、状況によっては最適な選択肢となります。特に任意売却は、自己破産や信用情報への影響にも注意が必要です。

リースバックの活用法と離婚後の住み続ける選択肢

リースバックは自宅を売却した後も、買主と賃貸契約を結び、そのまま住み続けられる方法です。離婚後もお子様の転校を避けたい、生活環境を変えたくない場合に有効です。

リースバックの仕組み・メリット

  • 売却資金を受け取りながら、今まで通り生活できる
  • 引っ越しの必要がない
  • 資金繰りや離婚後の生活再建に役立つ

注意点

  • 売却価格は市場より低くなる
  • 毎月の家賃負担が発生
  • 長期的に住み続けたい場合、再契約や将来的な家賃上昇のリスクがある

リースバックを選択する場合は、契約条件や家賃の将来的な見通しをしっかり確認し、ご自身のライフプランに合っているか検討することが大切です。専門業者への相談もおすすめです。

税金・確定申告・費用負担の実務解説

譲渡所得税の計算方法と特例控除の概要

不動産売却時には、譲渡所得税が発生する場合があります。譲渡所得は「売却価格-取得費-譲渡費用」で算出され、これに税率がかかります。離婚時の財産分与で不動産を売却する場合でも、一定条件を満たせば「3,000万円特別控除」の適用が可能です。主な条件は売却する物件が居住用であること、過去2年以内に同様の特例を利用していないことなどです。この控除を活用することで、譲渡所得税の負担を大きく抑えることができます。特例の適用に関しては、事前に税理士や専門家へ相談することをおすすめします。

項目内容
譲渡所得売却価格-取得費-譲渡費用
税率所有期間5年超:20.315% 以内:39.63%
3,000万円控除居住用財産、一定条件下で適用可能

離婚 不動産売却 確定申告が必要なケースと注意点

不動産売却で利益が生じた場合、確定申告が必要となります。特に離婚による売却時は、財産分与であっても売却益が出れば申告対象です。確定申告は翌年の2月16日~3月15日が期限で、必要書類には売買契約書・譲渡費用の領収書・住民票などがあります。税務署への提出漏れや記載ミスは後々のトラブルにつながりやすいため、書類の準備や手続きを慎重に行いましょう。

確定申告が必要な主なケース

  • 譲渡所得が発生した場合
  • 3,000万円控除など特例を利用する場合
  • 共有名義の売却で分配が発生する場合

注意点

  • 申告期限厳守
  • 必要書類の不備防止
  • 税制改正の最新情報の確認

売却にかかる諸費用と名義変更コストの詳細

不動産売却時にはさまざまな費用がかかります。主な項目は仲介手数料、登記費用、税金、名義変更手数料などです。これらの費用は売却代金から差し引かれるため、手取り額を正確に把握することが重要です。下記テーブルで主要な費用項目を整理します。

費用項目目安・内容
仲介手数料売却価格×3%+6万円+消費税(上限)
登記費用所有権移転登記・抵当権抹消登記など
譲渡所得税売却益に応じて発生
司法書士報酬登記を依頼する場合の報酬
住宅ローン返済ローン残債がある場合は売却時に一括返済が必要
名義変更手数料共有名義解消や単独名義化の際に必要

これらの費用は状況や地域によって異なるため、事前に不動産会社や専門家に見積もりを依頼しておくと安心です。費用負担の分担についても、夫婦間で十分に協議しておくことがトラブル回避につながります。

地域別の不動産売却事情と専門家相談のポイント

渋谷・自由が丘・名古屋市・葛飾区・柏・京都の地域別特徴

不動産売却は地域特性によって市場動向や売却戦略が大きく異なります。下記のテーブルでは主要エリアごとの特徴と売却時のポイントを比較しています。

地域市場動向注意点売却戦略
渋谷需要が高く価格も安定競合多く査定比較が重要査定依頼を複数社へ、売却タイミングを見極める
自由が丘ファミリー層・女性人気住宅ローン残債の整理住環境アピールとリフォーム提案
名古屋市再開発で需要増エリアごとに価格差大地域特化型業者の選定
葛飾区居住ニーズ堅調共有名義・相続案件多い法律・税金の事前確認
都心アクセス重視家族構成変化による売却増早期売却策と柔軟な価格設定
京都伝統住宅・観光ニーズ文化財規制や建築制限専門知識のある業者と連携

それぞれの地域で物件タイプや住民層が異なるため、市場動向を事前に把握し、適切なタイミングや売却方法を選ぶことが重要です。

地域密着型不動産会社の選び方とサポート内容

地域ごとに適した不動産会社選びが売却の成功を左右します。選定時のポイントは以下の通りです。

  1. 地域実績の確認
     実際にそのエリアでの売却実績が豊富な会社を選ぶと、適切な価格設定や買主ニーズの把握が可能です。
  2. 対応力・サポート内容
     売却活動中のトラブル対応や、ローン・税金などの専門的な相談ができる会社を選ぶと安心です。
  3. 口コミ・評判
     過去の顧客満足度や口コミも参考にしましょう。悪質な業者は避け、信頼できる担当者を見極めることが大切です。
  4. 相談のしやすさ
     無料相談や査定依頼のしやすさ、説明の丁寧さも選定基準の一つです。

サポート内容の例

  • 価格査定・売却戦略の提案
  • 契約書作成や名義変更手続き
  • 税金・住宅ローンの相談
  • 買取やリースバックなど多様な方法の提案

離婚 不動産売却 弁護士・専門家相談の必要性と活用法

離婚に伴う不動産売却ではトラブル防止のための専門家相談が不可欠です。特に以下のような場合、弁護士や司法書士、不動産専門家への相談が推奨されます。

  • 共有名義やローン残債がある場合
  • 財産分与の条件が複雑な場合
  • 売却価格や分配方法で意見が分かれる場合

専門家に相談することで、

  • 権利関係や財産分与の明確化
  • 相手方との交渉サポート
  • 売却手続きや確定申告など法的手続きの代行

といったメリットがあります。特に財産分与や税金の申告ミス防止、将来的なトラブル回避の観点からも、早い段階での専門家活用が安心です。信頼できる専門家を選び、必要なサポートを受けながら、納得できる不動産売却を進めましょう。

離婚に伴う不動産売却のトラブル事例と回避策

離婚 家 売却時の名義・ローントラブル事例 – よくある揉め事や失敗例を紹介し回避ポイントを明確化

離婚時の不動産売却において、名義や住宅ローンに関するトラブルは非常に多く発生しています。代表的な事例として、夫婦共同名義や片方名義での売却協議が進まず、売却が遅延するケースがあります。また、住宅ローンが残っている場合、どちらが返済を継続するかで揉めることも少なくありません。オーバーローン状態(売却額がローン残高を下回る場合)では、追加の現金負担や債務整理が必要になることも。

主なトラブル例

トラブル内容具体的な状況回避ポイント
共有名義で意見が合わないどちらかが売却に反対し進まない事前に協議書等で売却同意を明文化
ローン残債の返済負担返済責任で争いが生じる返済計画を明確にし書面で合意
オーバーローン売却益でローン完済できない任意売却や金融機関と早期相談

弁護士や専門家に早めに相談し、書面で合意内容を残すことが重要です。

財産分与 トラブルの原因と法的整理の方法 – 財産分与に関する争いを円滑に解決するための法律的な視点を解説

財産分与を巡るトラブルは、不動産の評価額や分与方法の認識違いが原因となります。不動産の分与価額が適切に算定されず、不公平感が生じることも。特に、住宅ローンが残っている場合は、ローン残債を差し引いた「正味の価値」で評価しなければなりません。以下に、財産分与の整理手順をまとめます。

  1. 不動産の時価査定を専門会社に依頼
  2. ローン残高を金融機関で確認
  3. 時価-ローン残高=分与対象資産を算出
  4. 合意書・離婚協議書を作成し署名

財産分与の合意内容は必ず書面にし、必要に応じて家庭裁判所や専門家の助言を活用しましょう。また、不動産売却益の分配や譲渡所得税の申告も忘れずに行うことが大切です。

離婚後に家を住み続ける際の注意点とトラブル防止策 – 住み続ける場合の契約・権利関係の整理方法を具体的に示す

離婚後も一方が家に住み続けるケースでは、名義やローン、所有権の整理が不可欠です。名義変更せずに住み続けると、後々売却時や相続時にトラブルとなることがあります。また、住宅ローンの名義人が住まない側に残ると、返済が滞った際のリスクが大きくなります。

住み続ける場合のチェックリスト

  • 不動産の名義変更手続き
  • 住宅ローンの借り換えや引き継ぎ相談
  • リースバックや賃貸契約の検討
  • 必要書類(登記簿謄本、住民票等)の準備
  • 住み続ける期間や条件の書面化

契約内容や権利関係は必ず明確にし、後々のトラブルを防ぐ体制を整えましょう。また、専門家のサポートを得ることで、より安心して新たな生活をスタートできます。

スムーズで安心の不動産売却をサポートします – 熊本不動産買取センター

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