物件コラム

著者：熊本不動産買取センター

不動産を売却する際、「固定資産税の精算や負担はどうなるのか」と不安を感じていませんか？実は、売主と買主の間で発生する固定資産税の精算は、取引の成否やトラブルの有無に直結します。たとえば、固定資産税の評価額は国の公表値で全国平均【土地1㎡あたり約42,000円】、都市部では【100,000円超】に達するケースもあり、売却時の精算金額で数十万円の差が生じることも珍しくありません。

また、固定資産税の起算日は【1月1日】が原則ですが、地域や契約内容によっては【4月1日】や引き渡し日を基準とする例もあり、精算計算のルールを誤ると想定外の費用負担が発生するリスクも。「知らずに進めてしまい、数十万円の損失を生んだ」という相談も毎年多く寄せられています。

この記事では、固定資産税の制度概要や評価額の算出方法、精算金の具体的な計算例、契約書で注意すべきポイントまで徹底解説。不動産売却の「損しないための知識」と「実務で役立つノウハウ」を、最新の公的データや実務事例を交えてご紹介します。

「最後まで読むと、固定資産税で損をしないための実践的なポイントがすべてわかります。ぜひご自身の資産を守るためにご活用ください。」

不動産売却と固定資産税の基本理解と制度概要

固定資産税とは何か？売却時に発生する税金の種類と役割

固定資産税は土地や建物などの不動産を所有している人に毎年課される税金です。不動産の所有者に対して市区町村が課税し、納税通知書が送付されます。主な課税対象は土地、家屋、償却資産です。加えて、都市計画区域内の不動産には都市計画税も課される場合があります。

売却時には固定資産税のほか、譲渡所得税や住民税などが発生することもあるため注意が必要です。以下の表で主な税金の種類と特徴を整理します。

税金名	主な課税対象	負担者	主な役割
固定資産税	土地・建物・資産	所有者	地域インフラの財源
都市計画税	都市計画区域の資産	所有者	都市整備目的
譲渡所得税	売却益	売主	売却益に対する所得課税

このように複数の税金が絡むため、売却時には負担や手続きを事前に確認しましょう。

不動産売却と固定資産税の納税義務者の変遷

不動産売却における固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日時点の所有者です。売主から買主へと所有権が移転しても、その年度の固定資産税は1月1日時点の所有者（売主）が納める義務を負います。しかし、実務上は売買契約時に日割り計算で精算し、引渡し日以降の負担分を買主が精算金として支払うケースが一般的です。

• 売主が支払う期間：1月1日～引渡し日まで
• 買主が負担する期間：引渡し日～年度末まで

法律上の納税義務と実務上の精算方法が異なるため、契約時にしっかり確認しましょう。

固定資産税評価額の仕組みと実勢価格との違い

固定資産税評価額は市区町村が3年ごとに見直しを行い、各不動産ごとに算出されます。この評価額は、市場での取引価格（実勢価格）や公示価格と異なります。土地は「路線価」や「地目」に基づき、建物は「構造」や「築年数」を考慮して算定されます。

評価額は固定資産税や都市計画税の課税根拠となるため、売却時の経費や精算金の計算にも使われます。

• 固定資産税評価額：課税のために行政が定めた基準額
• 実勢価格：市場で実際に取引される価格
• 公示価格：国が発表する標準的な土地価格

正確な評価額の確認は、納税通知書や市区町村役場で可能です。

固定資産税評価額から売却相場を読み解くポイント

固定資産税評価額は売却価格の目安としても活用できます。一般的に、評価額は実勢価格の約70％程度となることが多いですが、地域や物件によって倍率が異なります。

売却価格を検討する際は、以下のポイントを参考にしましょう。

• 評価額×地域の倍率で概算相場を算出
• 近隣の売買事例や公示価格も比較
• 評価額が大幅に安い場合は、リフォームや立地条件も考慮

このように、固定資産税評価額を活用しながら、地域の特徴や最新の取引状況を加味することで、より適切な売却計画が立てられます。

不動産売却に伴う固定資産税の精算と日割り計算の詳細

固定資産税精算の起算日とは？ケース別の日割り計算ルール – 1月1日、4月1日など主要な起算日の違いと計算手順

不動産売却時の固定資産税精算では、起算日が重要なポイントです。多くの自治体では4月1日が課税基準日となりますが、実務では「1月1日」や「4月1日」など契約書で異なるケースも存在します。日割り計算の例として、引き渡し日を基準に起算日からの日数を求め、その割合で税額を売主・買主間で分担します。主要な起算日ごとの違いと計算手順をまとめました。

起算日	精算方法	注意点
1月1日	1月1日～引き渡し日前日を売主、以降を買主が負担	契約書で明示が必要
4月1日	4月1日～引き渡し日前日を売主、以降を買主が負担	多くの自治体で採用
その他	契約書で定めた日を起算日とし、日割りで精算	売主・買主間の合意が前提

日割り計算ツールやエクセルの活用で計算ミスを防ぎましょう。起算日をしっかり確認し、契約書に明記することがトラブル防止のカギです。

固定資産税精算金の具体的な計算方法と実務例 – 売買契約での精算金算出過程や契約書への記載例

固定資産税精算金は、固定資産税評価額や課税通知書に基づき金額を算出します。一般的な流れは下記の通りです。

1. 年間固定資産税額を確認
2. 起算日から引き渡し日までの日数を計算
3. 日割りで売主・買主の負担額を算出

例えば、年間固定資産税が12万円、4月1日を起算日、引き渡し日が10月1日の場合、売主の負担は4月1日から9月30日までの183日分となります。

項目	金額・日数（例）
年間税額	120,000円（目安）
売主負担日数	183日
買主負担日数	182日
売主負担額	(120,000円 × 183日) ÷ 365日 ≒ 60,164円（目安）
買主負担額	(120,000円 × 182日) ÷ 365日 ≒ 59,836円（目安）

契約書には「固定資産税は〇年〇月〇日をもって日割り精算し、引き渡し時に売主から買主へ精算金を支払う」などと具体的に記載します。正確な計算と記載で後のトラブルを防ぎましょう。

売主・買主の負担割合と日割り精算の商慣習 – 負担割合の決定基準、トラブル防止のための注意点

固定資産税の負担割合は、主に不動産の所有権移転日（引き渡し日）を基準に、日割りで決定されるのが一般的です。地域や契約によっては慣習が異なる場合もあるため、事前確認が重要です。

• 所有権移転日までの税額：売主負担
• それ以降の税額：買主負担

多くの売買契約では、下記のような対応が取られます。

• 契約書で日割り精算の起算日を明示
• 精算金支払いを引き渡し時に完了

注意点

• 精算金の計算根拠を明確にし、書面で確認
• 精算金の滞納や未払いリスクを回避するため、仲介会社や司法書士の立ち合いで精算する
• 固定資産税の滞納がある場合、買主は事前に納税状況を確認する

トラブル防止には、負担割合や精算方法を契約前に双方で合意し、具体的に記載することが大切です。

消費税の取扱いと固定資産税精算金の関係性 – 土地・建物の按分や課税対象の有無を深掘り

固定資産税精算金は売買の際に発生しますが、消費税の課税対象かどうかは重要な論点です。基本的に固定資産税精算金そのものは消費税の課税対象外ですが、建物部分については例外があります。

• 土地の固定資産税精算金：消費税は非課税
• 建物の固定資産税精算金：売主が課税事業者の場合、課税対象となる可能性あり

土地と建物を分けて精算金を計算し、契約書にも按分額を明記する必要があります。法人や事業者が売主の場合、消費税の取扱いが異なるため、税理士等専門家に相談しながら処理を進めることが推奨されます。

固定資産税の仕訳および経費計上の専門的解説

固定資産税精算金の仕訳例（売主・買主別） – 勘定科目の選定や会計処理の具体例

不動産売却時には固定資産税精算金のやり取りが発生します。売主と買主で会計処理が異なるため、正しい仕訳が重要です。

下記のテーブルで、代表的な仕訳例と勘定科目を整理します。

立場	仕訳例	勘定科目	内容説明
売主	普通預金／固定資産税清算金	雑収入	買主から受け取る固定資産税精算金
買主	固定資産税清算金／普通預金	租税公課等	売主に支払う固定資産税精算金
法人	固定資産税清算金／現金・預金	租税公課・雑収入	ケースにより租税公課または雑収入で処理

ポイント：

• 固定資産税精算金は「固定資産税精算金」や「雑収入」「租税公課」など適切な科目で記帳
• 精算しない場合は契約内容により会計処理不要の場合もあるため注意が必要
• 精算日や起算日も契約書で十分に確認

正確な仕訳処理で税務上のトラブルを防ぎましょう。

消費税を含む固定資産税精算金の仕訳処理 – 法人・個人事業主が押さえるべき消費税対応

固定資産税精算金には通常消費税はかかりませんが、土地や建物の譲渡に付随する費用や管理費等には消費税課税の対象となる場合があります。特に法人や個人事業主は消費税区分を明確にして処理することが重要です。

主なポイントは以下の通りです。

• 固定資産税精算金自体は消費税非課税
• 管理費・修繕積立金精算金は消費税課税対象
• 土地部分の精算金には消費税はかからない
• 按分計算が必要なケースでは土地・建物の評価額に応じて仕訳

租税公課や雑収入として計上する際、消費税の対象外かどうかを必ず確認してください。仕訳を間違えると税務調査時の指摘リスクが高まるため、消費税区分は明確にしましょう。

不動産売却における固定資産税の経費計上条件と確定申告 – 税務上認められる範囲や申告時の注意点

不動産売却時の固定資産税精算金は、譲渡所得の計算において経費計上が可能な場合があります。譲渡所得に算入できるのは、売主が引渡日までに負担した期間分のみです。買主が負担した分は経費になりません。

経費計上の条件：

• 売主の場合、清算書などで精算金額と期間を証明できること
• 清算金の受領分は譲渡所得の経費から控除可能
• 買主の場合、取得費や必要経費に算入不可

確定申告時は、契約書、精算書、振込明細など証拠資料を保管し、仕訳と金額が一致しているかを必ず確認しましょう。経費計上のミスや漏れは税務調査の対象となるため、書類の整備と記帳は徹底することが重要です。

不動産売却と譲渡所得税・確定申告の関連性

不動産を売却する際、譲渡所得税と確定申告の手続きは密接に関係しています。譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用、さらに経費として認められる項目を差し引いて算出されます。この際、固定資産税の精算金や支払済みの固定資産税が経費として認められるかどうかが重要なポイントです。売却した年の翌年に確定申告を行い、正確な所得計算と税額申告が求められます。不動産売却では、納税義務や控除制度が複雑なため、事前確認が欠かせません。特に、固定資産税清算金や還付、仕訳方法など最新の法令や国税庁のガイドラインを参照することが推奨されます。

譲渡所得計算における固定資産税の経費認定範囲 – 税法上の扱いと最新の法改正の影響

譲渡所得計算において、売主が支払った固定資産税のうち、売却日までの期間分は経費として認められます。売買契約時に精算金が発生する場合、精算金の内訳を明確にし、適切に仕訳することが必要です。下記のような経費認定の範囲があります。

項目	経費認定の可否
売却日までの固定資産税	認められる
売却後の固定資産税	認められない
固定資産税精算金（売主）	一部経費認定。日割計算・仕訳が重要

ポイント

• 固定資産税精算金は、譲渡所得の計算上、経費として計上できます。
• 最新の法改正では、精算金の扱いが明確化されつつあり、申告時の記載方法にも注意が必要です。
• 経費に算入する際は、領収書や清算書などの証拠資料を必ず保管しておきましょう。

売却後の固定資産税滞納リスクと還付手続きの注意点 – 滞納時の対応策や還付申告の流れ

不動産売却後も、名義変更が完了するまで固定資産税の納付義務が残る場合があります。売主が滞納した場合、延滞金や督促が発生しやすいため注意が必要です。還付の対象となるケースは、精算金の過払いまたは納付義務の誤認が主な理由です。

対応策と還付手続きの流れ

1. 名義変更後、税務署や市区町村に還付申請を行う。
2. 必要書類（売買契約書、精算書、納税通知書）を提出する。
3. 精査後、過払い分が還付されます。

注意点

• 固定資産税滞納は、売主・買主双方に影響を及ぼすため、引き渡しや精算時に納税状況を必ず確認しましょう。
• 日割り計算ツールや市区町村の案内を活用し、適正な精算を。

固定資産税に関するトラブル事例とその法的対処方法 – 起算日や精算金をめぐる紛争事例の分析

固定資産税に関するトラブルは、起算日や精算金の負担、日割り計算のズレなどが原因で発生します。近年よくある事例を下記にまとめます。

トラブル事例	主な原因	法的対処方法
精算金の日割り計算ミス	計算方法・起算日の誤認	契約書の再確認、再精算
売却後の納税義務の取り違い	名義変更や通知書の遅延	税務署・自治体への相談
精算金未払い・還付トラブル	契約内容不明確、連絡ミス	弁護士・専門家の仲介利用

対策ポイント

• 契約時に精算金の計算基準や起算日を明記し、双方の了承を得ることが重要です。
• 紛争発生時は速やかに専門機関へ相談し、法的手続きを進めましょう。

このように、不動産売却と固定資産税の関係は複雑であり、各手続きや精算方法を正確に理解しておくことが安心・安全な取引には不可欠です。

固定資産税評価額・土地価格・売却相場の調査と活用法

固定資産税評価額、実勢価格、公示価格の違いと調査方法

不動産売却時には「固定資産税評価額」「実勢価格」「公示価格」といった複数の価格が関わります。それぞれの特徴と調査方法は下記の通りです。

価格の種類	特徴	調査方法
固定資産税評価額	市区町村が課税のために決定。不動産の所有者に通知	固定資産税納税通知書、役所窓口
実勢価格	実際の売買で成立する価格。相場を反映	不動産サイトや取引事例
公示価格	国が毎年発表。土地取引の指標	国土交通省の公表データ

固定資産税評価額は税金の計算基準となり、売却価格とは異なります。実勢価格は市場の動向に最も近く、売却価格の目安に活用されます。公示価格は土地取引の目安として幅広く利用されているため、複数の価格を比較し売却計画を立てることが重要です。

土地・建物別の評価額確認の具体的手順

土地や建物の評価額は、次の手順で確認できます。

1. 市区町村から届く「固定資産税納税通知書」を用意する
2. 通知書に記載された「評価額」欄を確認
3. 不明点は自治体の資産税課に問い合わせる
4. インターネットの評価額検索サービスも参考にする

通知書には土地・建物ごとに評価額が明記されているため、所有する不動産ごとに確認しましょう。また、自治体によってはWEB上で評価額を照会できるサービスも用意されています。定期的に評価額を確認し、売却戦略や納税計画に役立てることが大切です。

評価額と売値の差を縮めるための交渉ポイント

実際の売買では、評価額と売値に差が生じることが多くあります。差を縮めるためのポイントとして、以下の点が挙げられます。

• 近隣の実勢価格を複数件リサーチし、客観的な根拠を持つ
• 建物や土地の付加価値（リフォーム歴、駅近、開発予定地など）を整理してアピールする
• 直近の公示価格や市場動向を交渉材料にする
• 必要に応じて不動産会社や専門家に価格査定を依頼する

このような対策を取ることで、納得のいく売却価格に近づけることが可能です。交渉時には、評価額だけでなく市場の動きや独自の価値も積極的に伝えることが成功への鍵となります。

固定資産税精算の実務チェックポイントと契約書記載のコツ

不動産売却時における固定資産税の精算は、売主・買主双方の負担を公平に分担し、トラブルを未然に防ぐために重要です。精算方法や計算時点、清算金の取り扱いは契約時に明確に定める必要があります。特に日割り計算や精算金の消費税課税可否、経費計上の可否など、実務で押さえておくべきポイントは多岐にわたります。契約書にはこうした内容を具体的に記載し、後々の誤解や紛争を防ぎましょう。下記の表で、実務上のチェックポイントを整理しています。

チェック項目	内容例	注意点
精算方法	日割り計算（4月1日起算が主流）	端数処理や起算日を明記
精算金の支払い時期	引き渡し時一括支払い	契約書で支払日を明確に記載
精算金の税区分	非課税が原則（消費税課税外）	例外がないか確認
固定資産税評価額の確認	市町村発行の納税通知書で確認	最新の評価額を用いる
経費計上	売主は譲渡所得計算で経費に計上可	仕訳処理方法も要確認

契約書に記載すべき固定資産税精算関連項目一覧 – トラブル防止のための明確な条項例

不動産売買契約書には、固定資産税精算について具体的な取り決めを明記することが不可欠です。条項が曖昧だと精算金の金額や精算方法をめぐり紛争が起こる可能性があります。以下の項目を契約書に記載することで、トラブルを防ぎ、円滑な取引が実現できます。

• 起算日・計算方法：4月1日を起算日とし、日割りで精算する旨を明記
• 精算金の支払い時期：引き渡し日または決済日に一括支払い
• 精算金の消費税区分：固定資産税精算金は消費税の課税対象外であること
• 精算対象期間：年度の途中で所有権が移転する場合の按分方法
• 評価額の根拠資料：市区町村発行の納税通知書を使用する旨
• 精算金未払い時の措置：未払い時の遅延損害金や差し引き方法

これらを明記することで、売主・買主双方の納得と安心につながります。記載例も参考にしながら、内容を十分に確認しましょう。

精算しない場合のリスクと法的影響 – 精算省略のトラブル事例と回避戦略

固定資産税の精算を行わない場合、売主と買主の間で税負担の公平性が損なわれ、不満やトラブルの原因となります。特に、引き渡し後に過年度分の納税通知が届く、あるいは精算金の未払いをめぐる紛争が発生するケースが報告されています。また、契約書に精算条項がない場合、法的根拠に基づいた請求が難しくなるため、後々の交渉も困難です。

リスク回避のためには、以下のポイントを意識してください。

• 売主・買主双方の納税義務期間を明確化
• 契約書に精算条項を必ず記載
• 精算しない場合は双方が納得して署名・押印
• 過去のトラブル事例を参考にリスクを説明し合意形成

トラブルを根本から防ぐためにも、事前の十分な協議と明文化が極めて重要です。

固定資産税以外の関連費用（管理費・修繕積立金など）の精算ルール

管理費・修繕積立金・都市計画税などの違いと精算方法 – それぞれの特徴と売主・買主の負担分割方法

マンションや土地、一戸建ての不動産売却時には、固定資産税以外にも複数の関連費用の精算が必要です。特にマンションの場合、管理費や修繕積立金が毎月発生し、土地や戸建てでは都市計画税も加わることがあります。これらの各費用の特徴と精算方法は次の通りです。

費用項目	概要	売主・買主の分担方法
管理費	共用部の維持管理や清掃などに充当	売買契約日までを売主負担
修繕積立金	建物全体の大規模修繕のための積立金	売買契約日までを売主負担
都市計画税	都市計画区域内の不動産に課税される税金	固定資産税と同様に日割り精算

精算方法のポイント：

• 管理費・修繕積立金は、引き渡し日までの分を売主が、翌日以降は買主が負担します。
• 都市計画税は固定資産税と同じく、年度単位で課税され、通常は日割りで精算します。

精算例：

1. 管理費・修繕積立金は原則、月単位で日割り計算。
2. 都市計画税は固定資産税と合算し、日割り計算ツールを利用して計算します。

各費用の性質を理解し、売主・買主の負担分を明確にしておくことが重要です。

これら関連費用の合算精算と交渉ポイント – 実務上の注意点や契約書記載例

不動産売買では、固定資産税を含む関連費用の合算精算が一般的です。実務上の流れとしては、売主と買主間で事前に精算基準日を決め、全ての日割り計算を行い、引き渡し時にまとめて精算します。

注意点：

• 精算金の計算は、物件の引き渡し日または所有権移転日を基準とします。
• 管理費や修繕積立金は、未納や過払いがないか必ず確認しましょう。
• 都市計画税と固定資産税は通常まとめて精算しますが、まれに自治体によって扱いが異なるため確認が必要です。

契約書記載例：

記載項目	内容例
精算基準日	令和○年○月○日（引き渡し日）
精算方法	固定資産税・都市計画税・管理費等は精算基準日を起算日とし、日割りにて精算する
負担区分	精算基準日までを売主負担、翌日以降を買主負担とする

交渉ポイントとしては、日割り計算の起算日や管理費等の未納分の扱いについてトラブルが生じやすいため、事前に納付状況を確認し、契約書で明文化しておくことが望ましいです。

精算にあたっては、各費用の金額や計算根拠を明確にし、双方が納得できる形で進めることが、スムーズな取引の鍵となります。

ケーススタディで学ぶ固定資産税精算の成功と失敗

成功事例：明確な精算ルールとトラブル回避のポイント – 契約時の工夫と当事者間の信頼形成

固定資産税の精算を適切に行うためには、契約時に明確なルールを取り決めることが重要です。例えば、売主と買主の間で「固定資産税は引渡日を基準に日割り計算し、精算金を売買代金に含める」という合意を契約書に記載します。こうした配慮がトラブル回避につながります。

精算の流れを分かりやすく整理すると下記の通りです。

ポイント	内容
精算基準日	引渡日・決済日などを明確に定める
日割り計算方法	4月1日起算、1年を365日または366日で算出
精算金支払いのタイミング	売買代金決済時に同時清算する
契約書記載事項	精算金の計算方法・支払い方法・消費税の明記

明確な取り決めと信頼関係の構築が、後日のトラブルを未然に防ぎます。

失敗事例：精算ミスによるトラブルと解決策 – 起算日の誤認や消費税処理ミスなど具体的ケース

固定資産税精算においてよくある失敗は、起算日の誤認や消費税処理のミスです。例えば、起算日を4月1日ではなく決済日と誤解し、精算金額が大きくずれてしまったケースがあります。また、精算金の消費税課税の取り扱いを間違え、経理処理や申告で問題になることもあります。

よくある失敗例とその対応策をまとめます。

失敗内容	問題点	対応策
起算日の誤認	精算金額が不正確になる	必ず4月1日を起算日として契約書に明記
消費税処理の誤り	精算金の消費税課税区分を誤る	土地部分は非課税、建物部分は課税対象を確認
精算金の仕訳ミス	法人・個人で勘定科目や雑収入処理を誤る	正しい仕訳方法を税理士や専門家に相談

事前の確認や専門家への相談が、トラブル防止とスムーズな取引の鍵となります。

よくある誤解と正しい知識の重要性 – 売主・買主双方にありがちな誤解例と解説

固定資産税の精算に関する誤解は少なくありません。売主・買主双方に見られる典型的な誤解と、正しい知識を以下に示します。

• 固定資産税は必ず売主が全額負担すると思い込んでいる
• 精算金の消費税について「すべて非課税」と思っている
• 日割り計算の日数にうるう年の考慮を忘れる

正確な知識がないと、思わぬ損失や税務トラブルにつながります。必ず契約前に下記の点を確認することが大切です。

• 契約書には精算方法・起算日・日割り計算の基準を記載する
• 精算金の消費税区分（建物と土地の区別）を明確にする
• 精算金は仕訳や確定申告の際に正しく処理する

固定資産税精算の知識を深めることで、安心して不動産売買を進めることができます。

これまでのおさらいとまとめ

不動産売却時の「固定資産税の精算方法」は、売主と買主双方の間で重要な手続きです。これを正しく理解し、誤解を防ぐためには、いくつかの重要なポイントを押さえておくことが大切です。以下に、固定資産税に関するおさらいとまとめを記載します。

1. 固定資産税とは？

固定資産税は、不動産の所有者に課せられる税金で、土地や建物が対象です。毎年1月1日時点での所有者に課税されます。さらに、都市計画区域内にある不動産には「都市計画税」もかかります。売却時にはこの税金をどう精算するかが問題になります。

2. 納税義務者は誰か？

不動産を売却する際、税金の納税義務者は「1月1日時点での所有者」であり、売主がその年の固定資産税を負担します。しかし、実務上は、売主と買主で税金を日割り計算し、精算金をやり取りすることが一般的です。これにより、売主と買主が負担する税金が適切に分けられます。

具体的には：

• 売主負担期間：1月1日から引渡し日まで
• 買主負担期間：引渡し日から年度末まで

3. 精算方法と起算日の違い

固定資産税の精算方法は、「日割り計算」が基本です。起算日として一般的なのは「1月1日」ですが、地域や契約内容により「4月1日」や「引渡し日」を基準にすることもあります。これにより、売主と買主の負担額が決まります。

例えば、引渡し日が10月1日であれば、売主が負担するのは1月1日から9月30日までの期間、買主は10月1日から12月31日までの期間です。

4. 評価額と実勢価格の違い

固定資産税は「固定資産税評価額」に基づいて計算されます。この評価額は、市区町村が定めた基準額で、実際の市場での取引価格（実勢価格）とは異なります。評価額は、土地の路線価や建物の構造、築年数を基に算出されます。売却時には、この評価額を基に税金が計算され、精算金が算出されます。

5. 精算金の計算例

例えば、年間固定資産税額が約12万円の場合、起算日が4月1日、引渡し日が10月1日とします。この場合、日数を計算して、売主と買主の負担額を割り出します。

年間固定資産税が120,000円（例）、売主負担期間が183日（4月1日～9月30日）、買主負担期間が182日（10月1日～12月31日）とすると、精算金は次のように計算されます：

• 売主負担額： (120,000円×183日)÷365日≒60,164円(120,000円 × 183日) ÷ 365日 ≒ 60,164円程度
• 買主負担額： (120,000円×182日)÷365日≒59,836円(120,000円 × 182日) ÷ 365日 ≒ 59,836円程度

このように、売主と買主で精算金をやり取りすることで、双方が公平に税金を負担します。

6. 契約書への記載例と注意点

精算金の計算は、契約書に明記することが非常に重要です。契約書には、以下の内容を記載しておくとトラブルを避けることができます：

• 精算方法：日割り計算を使用すること、起算日や引渡し日を明記
• 支払時期：引渡し時に精算金を支払うことを明記
• 精算金の金額や計算根拠を明確に記載

契約書にこれらの内容を記載し、双方が確認することで、後からの紛争を防ぐことができます。

7. 消費税と固定資産税精算金の関係

通常、固定資産税精算金には消費税は課税されません。しかし、建物に関しては例外があります。売主が課税事業者の場合、建物部分については消費税がかかることがあります。したがって、土地と建物で按分して精算金を計算し、消費税の課税対象かどうかを確認する必要があります。

8. 実務チェックポイント

固定資産税の精算では、いくつかのチェックポイントを確認しておくことが大切です。主なポイントは次の通りです：

• 精算方法：日割り計算が基本。起算日や引渡し日を契約書に明記
• 支払時期：引渡し時に精算金を一括支払い
• 消費税の課税対象：土地は非課税だが、建物は場合によって課税対象になる
• 経費計上：売主は譲渡所得の計算で経費として計上できる

不動産売却時の固定資産税の精算方法は、売主と買主の間で税金を公平に分けるために非常に重要です。日割り計算や契約書への明確な記載がトラブルを防ぎます。契約書にしっかりと精算金の計算方法や支払時期、消費税の扱いを記載し、双方で確認しておくことが、スムーズで問題のない取引を実現するためのポイントです。

会社概要

名称・・・熊本不動産買取センター
所在地・・・〒862-0920　熊本県熊本市東区月出2-5-37
電話番号・・・096-202-4620